ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2013 года Дело N А58-2137/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сюхунбин Е.С., в отсутствие в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Четвертом арбитражном апелляционном суде представителей лиц, участвующих в деле,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия):
от ООО Строительно-ремонтная компания "КАСКАД": Иванова Н.С., доверенность от 19 марта 2013 года;
от Управления жилищного надзора: Захарова О.П., доверенность от 8 августа 2013 года,
с участием судьи Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Шамаевой Т.С., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Писаревой Н.С.,
рассмотрел в порядке упрощенного производства в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Строительно-ремонтная компания "КАСКАД" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 июля 2013 года по делу N А58-2137/2013 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Строительно-ремонтная компания "КАСКАД" (адрес места нахождения: г. Якутск, п. Жатай, ул. Северная, д. 27, корп. 1, кв. 44; ОГРН 1071435006720, ИНН 1435186169) к Управлению государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (адрес места нахождения: г. Якутск, ул. Аммосова, д. 8; ОГРН 1021401065916, ИНН 1435067108) о признании незаконным и отмене постановления от 22 марта 2013 года N 151-Ж по делу об административном правонарушении
(суд первой инстанции: Устинова А.Н.)
и установил:
Общество с ограниченной ответственностью Строительно-ремонтная компания "КАСКАД" (далее - ООО СРК "КАСКАД", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (далее - Управление жилищного надзора, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления от 22 марта 2013 года N 151-Ж по делу об административном правонарушении.
решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 июля 2013 года в удовлетворении заявленного Обществом требования отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях ООО СРК "КАСКАД" события и состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП Российской Федерации, и соблюдении Управлением жилищного надзора порядка привлечения Общества к административной ответственности.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО СРК "КАСКАД" обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что работы по выведению вытяжных каналов за пределы чердака, то есть изменение существующей конструкции вытяжных каналов и устранение повреждения асбестоцементной кровли, относятся к капитальному ремонту. По мнению Общества, провести капитальный ремонт в рамках договора управления многоквартирным домом не представляется возможным в силу части 1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако проводимые собрания собственников помещений по поводу капитального ремонта не набрали установленного жилищным законодательством кворума, в результате чего у ООО СРК "КАСКАД" отсутствует возможность включить многоквартирный дом в программу капитального ремонта. Кроме того, Общество ссылается на тот факт, что 9 марта 2013 года нарушения, указанные в пунктах 1 и 2 предписания, были устранены, о чем 14 марта 2013 года было уведомлено Управление жилищного надзора, однако административный орган никак не отреагировал на указанное сообщение.
Представитель Общества в судебном заседании поддержала позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу Управлением жилищного надзора не представлен, однако его представитель выразил согласие с обжалуемым судебным актом, просил оставить его без изменения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ООО СРК "КАСКАД" и Управления жилищного надзора, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ООО СРК "КАСКАД" зарегистрировано в качестве юридического лица 5 апреля 2007 года, ему присвоен основной государственный регистрационный номер 1071435006720 (т. 1, л.д. 32-51).
15 февраля 2010 года общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Ленина, 7/2, принято решение о заключении с ООО СРК "КАСКАД" договора на обслуживание (т. 1, л.д. 104).
На основании договора на комплексное обслуживание жилого многоквартирного дома, заключенного между ООО СРК "КАСКАД" и гражданином Сидоровым Д.Б., Общество обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Якутск, ул. Ленина, 7/2, в том числе: систематически производить технические осмотры многоквартирного дома; своевременно устранять выявленные недостатки и неисправности; осуществлять техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома; содержание конструктивных элементов многоквартирного дома и др. (т. 1, л.д. 105-106).
При этом в пункте 4.1.6 договора закреплено, что перечень выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется действующими правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда.
25 февраля 2013 года в Управление жилищного надзора поступило письменное обращение гражданина Сидорова Д.Б. о ненадлежащем исполнении Обществом обязанностей по содержанию общего имущества указанного многоквартирного дома, в котором отмечалось, что после длительного дождя и таяния снега регулярно протекает крыша (т. 1, л.д. 101-103).
Указанное обращение послужило основанием для проведения в отношении Общества внеплановой выездной проверки (приказ от 26 февраля 2013 года N 539, т. 1, л.д. 107-108).
В ходе внеплановой выездной проверки был обследован многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Ленина, 7/2.
В результате контрольного мероприятия установлено, что Обществом как лицом, ответственным за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, не организован надлежащий технический контроль за соблюдением действующих требований по содержанию и текущему ремонту обслуживаемого многоквартирного дома, чем нарушены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170). В том числе обнаружено следующее:
- чердачное помещение захламлено строительным мусором и прочими вещами, что является нарушением пункта 3.3.4 Правил N 170;
- местами на трубопроводах отопления, горячего и холодного водоснабжения отсутствует теплоизоляция, протекает кровля крыши, не обеспечено исправное состояние кровли крыши, отсутствует защита от увлажнения конструкций от протечек кровли, чем нарушен пункт 4.6.1.1 Правил N 170;
- вытяжные каналы канализации не выведены за пределы чердака, а выведены в чердачное помещение на высоту 10-15 см., нарушен температурно-влажностный режим, наблюдается конденсатообразование: на внутренней поверхности кровли, поверхности деревянных конструкций имеется образование куржаков, наледей, что является нарушением пунктов 4.6.1.1 и 4.6.3.1 Правил N 170;
- асбестоцементная кровля имеет повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга, продольные трещины, не обеспечено исправное состояние кровли, защита от увлажнения конструкций от проточек кровли, что является нарушением пунктов 4.6.1.1 и 4.6.1.2 Правил N 170.
Выявленные нарушения отражены в акте проверки от 28 февраля 2013 года N 394-13 (т. 1, л.д. 16-18, 111-113) и протоколе об административном правонарушении от 5 марта 2013 года N 193-13 (т. 1, л.д. 19-21, 68-70, 116-118).
Предписанием от 5 марта 2013 года N 13-189 на ООО СРК "КАСКАД" возложена обязанность устранить выявленные нарушения в срок до 11 марта 2013 года (т. 1, л.д. 22-23, 66-67).
14 марта 2013 года в Управление жилищного надзора поступило письмо Общества о частичном устранении неисправностей и недостатков, выявленных в ходе проведенной проверки (т. 1, л.д. 24).
постановлением от 22 марта 2013 года N 151-Ж по делу об административном правонарушении ООО СРК "КАСКАД" привлечено к административной ответственности по статье 7.22 КоАП Российской Федерации в виде административного штрафа в размере 40 000 рублей (т. 1, л.д. 11-15, 61-65).
Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого постановления, исходя из следующего.
Статьей 7.22 КоАП Российской Федерации установлена административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Таким образом, объективную сторону указанного правонарушения составляет, в том числе, нарушение правил и норм содержания и ремонта жилых домов (помещений).
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК Российской Федерации) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1).
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 1.1).
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и 3) управление управляющей организацией (часть 2).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3).
Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (часть 16).
В силу части 1 статьи 39 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Вместе с тем, согласно подпункту "а" пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
В силу части 2 статьи 162 ЖК Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в том числе собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
На основании части 2.3 статьи 161 ЖК Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В пункте 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 11 "О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" указано, что субъектом рассматриваемого административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.
Управляющая организация является субъектом указанного административного правонарушения в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК Российской Федерации переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
На основании пункта 42 Правил N 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Кроме того, статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 года N 6464/10 указано, что системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Как отмечалось выше, в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключенным на его основании договором на комплексное обслуживание жилого многоквартирного дома ООО СРК "КАСКАД" является управляющей организацией, обслуживающей многоквартирный жилой дом, расположенный в г. Якутске по ул. Ленина, 7/2.
Таким образом, на основании приведенных норм жилищного законодательства Общество обязано обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.
Между тем, в ходе проведенной проверки были выявлены нарушения пунктов 3.3.4, 4.6.1.1, 4.6.1.2 и 4.6.3.1 Правил N 170.
В пункте 3.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 11 "О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" указано, что поскольку отношения между собственниками жилых помещений и управляющей организацией по поводу перечня услуг и работ, касающихся содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения регулируются договором управления многоквартирным домом, тот факт, что у управляющей организации отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.22 КоАП Российской Федерации.
Также не является таким обстоятельством сам по себе факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ.
Если управляющей компанией предприняты все зависящие от нее меры по соблюдению соответствующих норм и правил, то в силу части 2 статьи 2.1 КоАП Российской Федерации она не подлежит привлечению к административной ответственности ввиду отсутствия вины в указанном правонарушении.
Доказательств принятия всех зависящих от него мер по соблюдению требований Правил N 170 Обществом в материалы дела не представлено.
Относительно имеющегося в материалах дела письма ООО СРК "КАСКАД" от 14 марта 2013 года N 127 о частичном исполнении выданного предписания, на которое ссылается заявитель апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В данном письме сообщается о том, что Общество устранило нарушения, отмеченные в пунктах 1 и 2 предписания Управления жилищного надзора (в этих пунктах указывалось на то, что чердачное помещение захламлено строительным мусором и прочими вещами, местами отсутствует достаточное и соответствующее нормативным требованиям теплоизоляция трубопроводов и стояков).
Таким образом, данное письмо свидетельствует не только о частичном устранении выявленных в ходе проверки нарушений требований пунктов 3.3.4 и 4.6.1.1 Правил N170, но и указывает на то, что ООО СРК "КАСКАД" имело реальную возможность устранить такие нарушения (не допустить их) до проведения проверки (в частности, целый ряд выявленных нарушений был устранен Обществом оперативно в течение нескольких дней после составления акта проверки и протокола об административном правонарушении, выдачи предписания), то есть подтверждает наличие вины Общества в совершении вменяемого ему правонарушения (в смысле части 2 статьи 2.1 КоАП Российской Федерации).
Иными словами, ООО СРК "КАСКАД" само подтвердило, что имело реальную возможность не допускать подобные нарушения до проведения проверки, что с учетом положений части 2 статьи 2.1 КоАП Российской Федерации определенно свидетельствует о наличии в его бездействии вины в совершении вмененного правонарушения.
Согласно пункту 7 части 1 статьи 4.2 КоАП Российской Федерации добровольное исполнение до вынесения постановления по делу об административном правонарушении лицом, совершившим административное правонарушение, предписания об устранении допущенного нарушения, выданного ему органом, осуществляющим государственный контроль (надзор), является обстоятельством, смягчающим административную ответственность, но не освобождает от административного наказания.
В связи с этим суд апелляционной инстанции отмечает, что административный штраф назначен Обществу в минимальном размере, предусмотренном санкцией статьи 7.22 КоАП Российской Федерации (40000 рублей).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что содержащиеся в пунктах 3 и 4 предписания нарушения не могли быть устранены, поскольку относятся к капитальному ремонту, также проверен, но признан необоснованным в связи со следующим.
Действительно, согласно пункту 3 части 1 статьи 166 ЖК Российской Федерации ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю, относится к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительством Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
На основании части 1.2 статьи 161 ЖК Российской Федерации состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В настоящее время применяется Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее - Минимальный перечень).
В пункте 7 Минимального перечня определены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, как-то:
- проверка кровли на отсутствие протечек;
- проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;
- выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;
- проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;
- проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;
- контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;
- осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;
- проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
- проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;
- проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;
- проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель;
- проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;
- проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;
- при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение.
Выявленные в ходе выездной проверки нарушения свидетельствуют о несоблюдении Обществом именно требований пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.2 и 4.6.3.1 Правил N 170 и пункта 7 действующего в настоящее время Минимального перечня.
Таким образом, имеющимися в материалах дела доказательствами достоверно подтверждается наличие в бездействии Общества состава правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП Российской Федерации, в том числе и вины.
Каких-либо нарушений со стороны Управления требований статей 25.1, 25.4, 25.15 и 28.2 КоАП Российской Федерации при составлении протокола об административном правонарушении и рассмотрении административного дела судом апелляционной инстанции не установлено, реализация предусмотренных законом прав Обществу была обеспечена в полной мере. В частности, протокол об административном правонарушении был составлен в присутствии представителя Общества, о времени и месте рассмотрения административного дела Общество было извещено заблаговременно и надлежащим образом. Протокол об административном правонарушении составлен, а оспариваемое постановление вынесено уполномоченными должностными лицами.
При таких обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Разъясняя порядок обжалования настоящего постановления, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Согласно части 6 статьи 271 АПК Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
На основании части 3 статьи 229 АПК Российской Федерации решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции. Это решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 данного Кодекса.
Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 июля 2013 года по делу N А58-2137/2013, рассмотренному в порядке упрощенного производства, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271, 272.1, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 июля 2013 года по делу N А58-2137/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Г. Г. Ячменёв

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 29 сентября 2010 г. №6464/10

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление гражданина Тарасова Павла Ивановича о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 30.07.2009 по делу № А08-4962/2009-27, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 и определений Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2009 и от 28.01.2010 по тому же делу.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Благострой-С» – Уколов А.М.
Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Благострой-С» (далее – управляющая компания «Благострой-С») обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Белгородской области (далее – жилищная инспекция) от 09.06.2009 № 296 (далее – предписание) об обязании его получить в специализированной организации, имеющей лицензию, заключение о причинах образования и способах устранения трещин в стеновой панели (наружной) квартиры № 87 многоквартирного жилого дома № 16 на улице Есенина в городе Белгороде.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.07.2009 заявленное требование удовлетворено. Суд первой инстанции исходил из того, что управляющая компания должна осуществлять те услуги по содержанию и ремонту дома, которые прямо предусмотрены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правила содержания), и договором, заключенным ею с собственниками помещений в доме (домовладельцами). Для внесения в договор работ и услуг требуется решение общего собрания собственников помещений в доме, принимаемое двумя третями от общего количества голосов по вопросам капитального ремонта и простым большинством – по остальным вопросам.

В случае отсутствия таких решений управляющая компания не вправе выполнять соответствующие работы и оказывать услуги и не может отвечать за последствия их невыполнения.

Поскольку ни Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, ни заключенные в данном случае договоры между домовладельцами и управляющей компанией «Благострой-С» не предусматривали обязанности последней проводить экспертизы в специализированной организации, суд сделал вывод, что у жилищной инспекции отсутствовали полномочия по выдаче управляющей компании «Благострой-С» оспариваемого предписания.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением от 29.09.2009 суд апелляционной инстанции возвратил апелляционную жалобу гражданина Тарасова П.И. применительно к пункту 2 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как судебные акты по делу вступили в силу и не подлежат обжалованию в апелляционном порядке.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа определением от 17.12.2009 возвратил кассационную жалобу гражданина Тарасова П.И. со ссылкой на то, что положения статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на него не распространяются, поскольку судебные акты по делу приняты не о его правах и обязанностях.

Определением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.01.2010 определение от 17.12.2009 оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 30.07.2009, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 и определений Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2009 и от 28.01.2010 гражданин Тарасов П.И. просит отменить их, ссылаясь на нарушение указанными судебными актами его прав и охраняемых законом интересов, а также единообразия в толковании и применении норм права.

В отзыве на заявление жилищная инспекция просит заявление гражданина Тарасова П.И. удовлетворить.

Управляющая компания «Благострой-С» в отзыве на заявление просит оставить названные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, предписанием жилищной инспекции управляющей компании «Благострой-С» указано на необходимость получить в специализированной организации, имеющей лицензию, заключение по образованию и развитию вертикальных трещин в стеновой панели (наружной) в общей комнате квартиры № 87 дома № 16 на улице Есенина и рекомендации по устранению деформаций. В акте жилищной инспекции от 09.06.2009 № 296 место выявленных повреждений описано иными словами – «в несущей конструкции стены».

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, Кодекс) ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома как здания являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Оспариваемое предписание выдано жилищной инспекцией в отношении несущей внешней стены многоквартирного жилого дома, следовательно, касается общего имущества собственников помещений в этом доме.

Однако в силу конструктивной особенности строительства таких домов его стены обладают не только наружной, но и внутренней поверхностью, являющейся стенами конкретных квартир, имеющих собственников.

В данном случае трещины выявлены в том месте несущей стены дома, которая одновременно является стеной квартиры № 87, о чем прямо указано в оспариваемом предписании.

Гражданин Тарасов П.И. – собственник этой квартиры, что подтверждено свидетельством о регистрации права от 16.05.2002 серия 31-АА № 246658.

Как следует из представленных документов, именно гражданин Тарасов П.И. обращался в жилищную инспекцию, на основании его заявлений этим контролирующим органом проводились проверки и неоднократно выдавались предписания управляющей компании «Благострой-С».

Оспариваемое предписание относительно восстановления надлежащего состояния наружной стены многоквартирного дома направлено в защиту имущественных интересов гражданина Тарасова П.И. и как сособственника общего имущества дома, и как собственника квартиры.

Результат рассмотрения судом спора между жилищной инспекцией и управляющей компанией «Благострой-С» непосредственно влияет на размер и условия несения гражданином Тарасовым П.И. бремени собственника по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, затрагивает его жилищные условия и может отразиться на стоимости квартиры.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Следовательно, гражданин Тарасов П.И. имеет материальный интерес в исходе дела, он же инициировал действия жилищной инспекции, которая дала предписание в его защиту, указав в документе номер его квартиры. При названных обстоятельствах дело об оспаривании упомянутого предписания подлежало рассмотрению в суде с участием этого гражданина в качестве третьего лица на стороне жилищной инспекции.

У суда кассационной инстанции не имелось правовых оснований для возвращения кассационной жалобы гражданина Тарасова П.И. по мотиву принятия судебных актов по делу не о его правах и обязанностях.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 и пункту 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием к отмене этих судебных актов.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций неверно истолкованы положения Жилищного кодекса об объеме и условиях выполнения управляющими компаниями на основании договоров с собственниками помещений в многоквартирных жилых домах функций по содержанию и ремонту общего имущества.

Исходя из пункта 1 статьи 161 Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 162 Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае – собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за № 5176, опубликованы в «Российской газете» от 23.10.2003 № 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Более того, после рассмотрения судом настоящего дела по существу заявленного требования принят Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьей 36 которого предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, – государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 № 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Между тем, рассматривая настоящее дело, суды исходили из противоположного толкования: пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана. При этом не было принято во внимание, что в данном случае между домовладельцами и управляющей компанией «Благострой-С» единого договора не имеется. Договоры заключались в единой стандартизированной форме между названной управляющей компанией и собственниками отдельных помещений по результатам заочного голосования общего собрания, в котором участвовали 104 из 253 домовладельцев (41 процент), из которых 86 человек, обладающих в совокупности 51,1 процента голосов, проголосовали за привлечение управляющей компании.

Суды также не учли, что согласно разделу II Правил эксплуатации техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии его элементов. В силу пункта 4.2.1.1 упомянутых Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность), а также устранение по мере выявления повреждения стен, не допуская дальнейшего развития повреждений. При этом на основании пункта 4.2.1.3 Правил деформация и осадка конструкций не допускаются, допустимая ширина раскрытия трещин в панелях составляет 0,3 мм, в стыках – 1 мм, а причины и методы ремонта устанавливает специализированная организация.

Таким образом, суды неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.07.2009 по делу № А08-4962/2009-27, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 и определения Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2009 и от 28.01.2010 по тому же делу отменить.

Дело направить в Арбитражный суд Белгородской области на новое рассмотрение.

Председательствующий А.А. Иванов

Согласно п. 7 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 управляющая компания должна выполнять проверку кровли на отсутствие протечек, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, управляющая компания должна незамедлительно их устранять, а в остальных случаях — разработать план восстановительных работ (при необходимости), произвести восстановительные работы. Согласно положениям ст. 166 ЖК РФ капитальный ремонт включает в себя ремонт крыши.
В настоящее время в жилом доме планируется произвести восстановление части кровли в нескольких местах, где выявлена течь, и устранить причины аварийного состояния фронтона. Жильцы требуют выполнить данный ремонт как текущий за счет ежемесячных платежей на содержание и ремонт общего имущества собственников жилья.
Проведение ремонта крыши и фронтона при установлении на общем собрании собственников размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома, в котором имеется 30 жилых и нежилых помещений, не учитывалось. Средств, собранных жильцами на содержание и текущий ремонт общего имущества дома, для ремонта крыши и фронтона недостаточно.
Какой ремонт (части кровли) должна произвести управляющая организация в рамках обслуживания и содержания многоквартирных домов, а какой ремонт должен производиться за счет фонда капитального ремонта?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации управляющая организация за счет имеющихся средств должна в течение предусмотренного нормативными актами времени устранить протечки кровли, а также привести фронтон крыши в состояние, соответствующее требованиям законодательства и обеспечивающее безопасность жильцов дома. Данные работы относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилого дома. Расходы управляющей организации, связанные с выполнением этих работ, возмещаются собственниками помещений в доме. Решение о внесении собственниками помещений дополнительной платы на текущий ремонт кровли и фронтона крыши принимается общим собранием собственников помещений по предложению управляющей организации.
Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28, подп. "а" п. 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения в том числе платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией). Кроме того, для собственников жилых помещений в составе платы за жилое помещение предусмотрены взносы на капитальный ремонт (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
В ч. 1 ст. 166 ЖК РФ приведен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который включает в себя в том числе и ремонт крыши (п. 3 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ), а также ремонт фасада (п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). При этом законодатель не детализирует, какие конкретно работы относятся к капитальному ремонту.
Нормативные ориентиры для отнесения тех или иных работ к капитальному и текущему ремонту дают Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170), а также Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН 58-88(р)), Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", утвержденные приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446 (далее — ВСН 53-86(р)), Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем РФ (далее — МДК 2-04.2004).
Согласно п. 5.1 ВСН 58-88(р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. При капитальном ремонте производятся комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов и оборудования жилого дома, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные (п. 2.4.2 Правил N 170, п. 21 Правил 491). Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении 8 к Правилам N 170, в числе которых поименован ремонт крыш, фасадов до 50% (п. 3 Приложения 8 к Правилам N 170).
Иными словами, капитальный ремонт предполагает фактически полную замену вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру и прочее.
Текущий ремонт здания, в отличие от капитального, включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) отдельных элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (раздел II Правил N 170, приложение 1 ВСН 58-88(р)). Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, указан в Приложении 7 к Правилам N 170.
Пунктом 4.1 ВСН 58-88(р) установлено, что текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в приложении 3 ВСН 58-88(р), а перечень основных работ по текущему ремонту — в приложении 7 ВСН 58-88(р), приложении 7 Правил N 170, приложении 2 МДК 2-04.2004, в который, в частности, входят все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д. (п. 3 "Крыши" приложения 7 ВСН 58-88(р)), а также работы по частичной замене рулонного ковра и замене (восстановлению) отдельных участков безрулонных кровель (п.п. 5 и 6 "Крыши" приложения 7 ВСН 58-88(р)).
То есть, по смыслу приведенных норм, ликвидация протечек кровли (кроме полной замены покрытия) отнесена к текущему ремонту. При этом согласно приложению 6 ВСН 58-88(р), а также Приложению N 2 к Правилам N 170 протечки кровли должны быть устранены в течение суток с момента их выявления.
Отметим, что обязанность по обеспечению исправного состояния кровли и защите от увлажнений конструкций от протечек кровли лежит на организации по обслуживанию жилищного фонда (п. 4.6.1.1 Правил N 170). Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 г. N 13АП-2п059/15).
В отношении ремонта стен (применительно к фронтону крыши) в перечень работ по текущему ремонту входят работы по заделке трещин, расшивке швов, восстановлению, облицовке и перекладке отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 кв. метров (п. 1 "Стены" приложения 7 ВСН 58-88(р)). Таким образом, ремонт фронтона в описанном случае также относится к ремонту текущему.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации управляющая организация за счет собранных средств на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должна в течение предусмотренного нормативными актами времени устранить протечки кровли, а также привести фронтон крыши в состояние, соответствующее требованиям законодательства и обеспечивающее безопасность жильцов дома. Данные работы относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилого дома. Расходы управляющей организации, связанные с выполнением этих работ, возмещаются собственниками помещений в доме. Решение о внесении собственниками помещений дополнительной платы на текущий ремонт кровли и фронтона крыши, если её недостаточно, принимается общим собранием собственников помещений по предложению управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Вопрос о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 18 Правил N 491). При этом надлежит учитывать, что поскольку отношения между собственниками жилых помещений и управляющей организацией по поводу перечня услуг и работ, касающихся содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения регулируются договором управления многоквартирным домом, тот факт, что у управляющей организации отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность управляющей организации (п. 3.3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"). Также не является таким обстоятельством сам по себе факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ. В любом случае управляющая организация обязана предпринять все зависящие от нее меры по соблюдению соответствующих норм и правил содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (смотрите, например, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 N 04АП-3824/13).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий