Однушку одинокому до 10 млн. в Москве (кирпич, панель или...)?

Аватар пользователя Aleksej 1

Всем привет!

Понимаю, что это обсуждалось миллион раз - изучил большую тему уважаемого Dess от 2018 года, но там речь о Санкт-Петербурге (советовались кирпичные дома 528КП-40 "точка Надежина", 528КП-80, 528КП-81, 528КП-82 "Ледокол" и некоторые модификации, например, серия "Архитектор"). Насколько это актуально на 2021 год и для Москвы?

Уже понял, что в любом случае нужен только последний этаж с техэтажом (в идеале - угловая), что не все кирпичные так уж и хороши (перекрытия между этажами как в панельных? межквартирные стенки хилые?), может быть подстава с лифтом но... Всё равно чёткого собранного понимания так и не выработалось.

Скажите, что бы вы искали, если у вас был бюджет до 10 млн., нужна была бы Москва (до 20 мин. пешком до метро, район не особо важен, лишь бы магазины были и до центра, наверное, не супердалеко).

Квартира нужна для себя одного, без прицела на детей и семью, желательно ликвидная, чтобы тихо было и удобно самому, а в дальнейшем, скорее всего, под сдачу (самому жить заграницей, а эту сдавать). А ещё в дальнейшем (ахахах, если доживу) может быть ещё что-то (в общем, чтобы она не превратилась в тыкву и не обесценилась).

Сейчас нахожусь в П44, этаж не последний, соседи мешают. Нигде никогда больше не жил, сравнить не с чем.

Куда смотреть? Старые 9-этажные (или 6-ти или 12-ти?) кирпичные (какие серии посоветуете?)? Или не цепляться за кирпич и просто искать последний этаж в обычном панельном доме (какие серии лучше? какие нельзя?). Правильно ли я понимаю, что кирпичные переоценены из-за самого факта кирпича (теплые и все такое), но в них крохотная кухня, старые подъезды, нет грузового лифта, фонд старый. С другой стороны у кирпичных срок 100-150 лет (или нет?), а у панельных 75-100? В кирпичной 9-этажке потенциально меньше соседей наверное и людей вообще, в панельке больше. С другой стороны в кирпичном лифт может быть ближе к квартире, чем в панельке (или необязательно?). И что скажете про студии в относительно новых домах панельных (2013 год, например, новомодный 25-этажный жилой комплекс с "цветными квадратиками")? Вечный ремонт наверное будет, дорогая и дорожающая от балды коммуналка и, главное, качество звукоизоляции и правда может быть хуже, чем в старых домах?

Ещё такой момент. Альтернативная сделка. Времени выбирать, увы, скорее всего, не будет. Заезд и дальнейшее проживание тоже, скорее всего, в состоянии "как есть", то есть без расчёта на ремонт, модификации, установки звукоизоляции.

Исходя из всего этого, как думаете, на что лучше всего целиться? И какой алгоритм проверки? Последний этаж, напарнику сказать на лифте покататься (послушать), стены простучать (звонкие - значит плохие?), износ дома в % наверное тоже запросить где-то можно (в онлайне почему-то не для всех показывается), что-то ещё? по сумме долга косвенно можно судить о количестве маргиналов в доме? пока на циане изучаю - попадаются в основном много II-29 (что про них скажете?).

Подписка на комментарии Комментарии (21)

Аватар пользователя Дайдо

Aleksej 1,
Вопрос выбора квартиры крайне сложен.
Если бы не вопрос цены и прочих минусов кирпичных домов, то вопроса бы не было - выбираем кирпичный дом, и вот он идеальный вариант.
Но кирпичные дома реально переоценены. Шутка ли, что в 5-этажной кирпичной хрущевке цена на однушку в 30,5м2 может быть ненамного меньше, чем в панельном новом доме в квартире на 5м2 больше при примерно одинаковой пешей доступности метро.
Или почти одинаково может стоить в 12-этаже 60х годов трешка с крохотными спальнями, низким потолком.

Я тоже долго изучал отзывы, целенаправленно ища отзывы о кирпичных домах в плане слышимости. И проблемы встречаются все те же самые. Даже если последний этаж, то топот нижних все равно слышно, и некоторых он доводит до того, что они либо воюют, либо домой все также не хотят возвращаться, либо думают о возможности переехать в частный дом. Вот на днях читал тему Вконтакте, там как раз от шумных соседей переехал в сталинку на последний этаж, угловую, дом 1957 года постройки. 10 месяцев тишины, а потом заселилась семья с детьми этажом ниже. И спустя 4 месяца топота и прочего шума, автор темы уже не хочет домой возвращаться. В этой же теме с аналогичной проблемой девушка писала, что тоже переехала на последний этаж, а соседи снизу достают ее музыкой и ТОПОТОМ забегов детей.

Безусловно все можно объяснить логично:
1. Все стены переизлучают звуки. Да, дальность переизлучения и сила шума зависит от массы стен. И действительно кирпичные несущие стены не так далеко распространяют звуки того же ремонта, как в панельном доме. Но когда речь идет о соседях снизу, то расстояния всего лишь 250-270см, и звукам топота нет особой проблемы преодолеть такое расстояние.
2. Звонкие перегородки усиливают звуки с несущего каркаса здания. Несущие стены слабее переизлучают звуки в кирпичном звуки, но эти ослабевающие звуки, достигая звонких ненесущих перегородок, усиливаются, как динамиком. Это я тоже наблюдал в панельном доме, где гипсолитовые перегородки сильно переизлучали звуки, намного сильнее, чем соседние несущие стены. Причем, даже если источник звука был грохот дверей в 8 метрах, то именно перегородки сильно переизлучали звуки.

Как достаточно взвешенно писал старый форумчанин Виталий2 на Форумхаусе, что в идеальном варианте он бы взял кирпичный дом с внешними несущими кирпичными стенами (чтобы не было там газобетона с облицовочным кирпичом), поскольку не всегда есть возможность звукоизолировать внешние стены (так как при звукоизоляции может сместиться точка росы и начнет расти плесень) на последнем этаже. Звукоизолировал пол, снес все перегородки и сделал каркасные. Звукоизолировал несущие кирпичные стены. Потолок возможно не стоит трогать и звукоизоляции стен (кроме внешних несущих) и пола было бы достаточно для комфорта.

Но от себя добавлю то, что план этот хорош, но тоже не идеален. Звукоизоляция плохо работает на низких частотах. Был тут на Форумхаузе тема и на Пикабу дубль этой темы, как парень сделал звукоизоляцию стен, пола, каркасные перегородки в монолитном доме, но все равно слышал топот соседей снизу. На низких частотах звукоизоляция плохо работает, на частотах ниже 100Гц около нулевой эффект, а топот идет от 40гЦ. Мало того, еще может совпасть резонанс стяжки с топотом и будет даже некоторое усиление звука топота (из-за чего автор темы хочет судиться с Акустик Групп).
Также еще была интересная тема на СаундМодераторе, где автор звукоизолировал все, кроме внешней стены. Потом начала беспокоить его внешняя стена, ее тоже звукоизолировал. Потом звуки начали переизлучать подоконник пластиковый. Так и не довел это дело до конца, началась война на Украине, переехал в Киев. Это я к тому, что в квартире на самом деле все переизлучает звуки. Вот я живу в панельном доме, для интереса послушал внешнюю стену и стеклопакет. Внешняя стена 10см железобетон, 10см минваты и штукатурка. Так вот стеклопакет сильнее переизлучает звуки, чем внешняя стена. Если так задаваться, то и возможно даже комнатная дверь будет переизлучать шумы в какой-то мере.Улыбка

И судя по отзывам о звукоизоляции, я бы сказал, что от воздушных шумов реально защититься, а от грохота и топота смежных соседей (снизу и сбоку) нельзя, максимум приглушить верхние и средние частоты, в результате чего звук станет глухим. И вопрос уже в восприятии, устроит ли такой результат или нет. Вот я живу в панельном доме на последнем этаже, временами бегают дети через этаж ниже. Их слабо слышно, глухой топот, никакого крика не слышно, но меня все равно раздражает. А как бы меня раздражало, если бы я купил в 1,5 раза дороже квартиру в кирпичном доме и сделал звукоизоляцию за несколько миллионов, несложно представить.

Поэтому лично я считаю так:
1. Если есть деньги, которых не жалко, берите в хорошем кирпичном доме без компромиссов с нормальной планировкой, кухней нормального размера, комнатами не по 9-10м2, какие нередко бывают в старых кирпичных домах, хотя бы с 1 грузовым лифтом (а не тесным пассажирским, как обычно бывает), без идиотских тамбурных дверей в парадной самовольно установленными соседями, которые будут долбать их каждый день многократно.
2. Если купили в кирпиче, то звонкие перегородки нужно звукоизолировать, иначе первые шумные соседи дадут о себе знать через них. Особенно через советский гипсолит.
3. Если денег в обрез, то я бы купил панельный дом. Важно конечно найти угловую квартиру, чтобы минимум границ. Очень желательно узнать, кто живет снизу, может и через этаж ниже. Если этажом ниже живут 2-3 детей, то лучше избегать такую квартиру, ибо ипподром снизу может изрядно нервы подпортить все равно.
4. Никогда не брать монолит. Ничего с ним не сделать, это дома не для ненавистников топота сделаны.

В панели я бы смотрел на следующие моменты:
1. В комнатах желательно, чтобы все стены были несущие панели. Гипсолитовые панели сильно переизлучают звуки.
2. Минимум границ с соседями. Если комната имеет с соседями 1 стену, то еще куда ни шло. А вот когда с 2 сторон соседи - это конечно ад еще тот, тишины там сложно добиться.
3. На межквартирной стене с соседями перенести все розетки и заделать дыры (часто сквозные)
4. Желательно тех.этаж
5. Внешние стены желательно железобетонные чтобы были. Бывают а то и газобетонные панели внешние, боюсь, что такие сильно переизлучают соседские шумы. В СПБ это 600-ая серия бывает (часто потресканные панели, потому что газобетон не очень пережил время).
6. Лифт желательно проверить слышно или нет. И лифт конечно лучше, чтобы не был КМЗ или Щербинский, ибо на них постоянно жалуются на шум. В идеале Отис. Wellmaks не самые плохие русские лифты в плане шума.
7. Лифт и мусоропровод не должны примыкать к стене квартиры.
8. Балконы, новомодные, с фасадным остеклением, кстати, тоже далеки от хорошей звукоизоляции, поэтому не всегда хорошо, когда балконов много. У меня такой балкон. Если соседка на нем болтает, то у меня ее бубубу слышно в комнате, когда сижу в метре от балкона с открытой дверью. И звукоизолировать их крайне сложно.

И по поводу дома, то желательно, чтобы стены были 16см железобетонные (бывают 14см, это хуже), перекрытия или 16см полнотелые или 22см пустотелые (бывают и 14см, бывают даже шатровые перекрытия 5см по центру, бывают 10см перекрытия в старых 5-ках).

По поводу кирпичных домов в Москве, то нередко бывают внешне кирпичные дома, а даже межквартирные стены гипсолитовые. Пример, Башня Вулыха. Также в Сталинке на Котельнической почти все стены ненесущие, держатся за счет ригелей. Поэтому все стены простукивать, чтобы найти ненесущие перегородки.

RSS-материал
Перейти в форум: