Однушку одинокому до 10 млн. в Москве (кирпич, панель или...)?

Аватар пользователя Aleksej 1

Всем привет!

Понимаю, что это обсуждалось миллион раз - изучил большую тему уважаемого Dess от 2018 года, но там речь о Санкт-Петербурге (советовались кирпичные дома 528КП-40 "точка Надежина", 528КП-80, 528КП-81, 528КП-82 "Ледокол" и некоторые модификации, например, серия "Архитектор"). Насколько это актуально на 2021 год и для Москвы?

Уже понял, что в любом случае нужен только последний этаж с техэтажом (в идеале - угловая), что не все кирпичные так уж и хороши (перекрытия между этажами как в панельных? межквартирные стенки хилые?), может быть подстава с лифтом но... Всё равно чёткого собранного понимания так и не выработалось.

Скажите, что бы вы искали, если у вас был бюджет до 10 млн., нужна была бы Москва (до 20 мин. пешком до метро, район не особо важен, лишь бы магазины были и до центра, наверное, не супердалеко).

Квартира нужна для себя одного, без прицела на детей и семью, желательно ликвидная, чтобы тихо было и удобно самому, а в дальнейшем, скорее всего, под сдачу (самому жить заграницей, а эту сдавать). А ещё в дальнейшем (ахахах, если доживу) может быть ещё что-то (в общем, чтобы она не превратилась в тыкву и не обесценилась).

Сейчас нахожусь в П44, этаж не последний, соседи мешают. Нигде никогда больше не жил, сравнить не с чем.

Куда смотреть? Старые 9-этажные (или 6-ти или 12-ти?) кирпичные (какие серии посоветуете?)? Или не цепляться за кирпич и просто искать последний этаж в обычном панельном доме (какие серии лучше? какие нельзя?). Правильно ли я понимаю, что кирпичные переоценены из-за самого факта кирпича (теплые и все такое), но в них крохотная кухня, старые подъезды, нет грузового лифта, фонд старый. С другой стороны у кирпичных срок 100-150 лет (или нет?), а у панельных 75-100? В кирпичной 9-этажке потенциально меньше соседей наверное и людей вообще, в панельке больше. С другой стороны в кирпичном лифт может быть ближе к квартире, чем в панельке (или необязательно?). И что скажете про студии в относительно новых домах панельных (2013 год, например, новомодный 25-этажный жилой комплекс с "цветными квадратиками")? Вечный ремонт наверное будет, дорогая и дорожающая от балды коммуналка и, главное, качество звукоизоляции и правда может быть хуже, чем в старых домах?

Ещё такой момент. Альтернативная сделка. Времени выбирать, увы, скорее всего, не будет. Заезд и дальнейшее проживание тоже, скорее всего, в состоянии "как есть", то есть без расчёта на ремонт, модификации, установки звукоизоляции.

Исходя из всего этого, как думаете, на что лучше всего целиться? И какой алгоритм проверки? Последний этаж, напарнику сказать на лифте покататься (послушать), стены простучать (звонкие - значит плохие?), износ дома в % наверное тоже запросить где-то можно (в онлайне почему-то не для всех показывается), что-то ещё? по сумме долга косвенно можно судить о количестве маргиналов в доме? пока на циане изучаю - попадаются в основном много II-29 (что про них скажете?).

Подписка на комментарии Комментарии (16)

Аватар пользователя Тишко

Мне нравятся однушки в домах серии 1-511, кирпичные пятиэтажные хрущёвки. Там есть однушки угловые с двумя окнами в комнате. Будет хорошо продуваться, в жару не душно. При желании можно комнату разделить на две микрокомнаты, в одной будет своё окно, в другой - аж целый балкон. Из минусов: нет лифта и мусоропровода.

Аватар пользователя Тишко

Мне нравятся однушки в домах серии 1-511, кирпичные пятиэтажные хрущёвки. Там есть однушки угловые с двумя окнами в комнате. Будет хорошо продуваться, в жару не душно. При желании можно комнату разделить на две микрокомнаты, в одной будет своё окно, в другой - аж целый балкон. Из минусов: нет лифта и мусоропровода.

Аватар пользователя ОльгаАлександровна

Я снимала квартиру в Москве ул. Салтыковская 43( 5 лет ) и бутлерова 4 корпус 3(2 года) - Гробовая тишина!!!! Даже в Новый год !!! Посмотрите эти адреса, по цене уложитесь. Жила на 3 и 5 этаже. Старый жилой фонд , но вспоминаю со слезами и ностальгией. Тогда я не знала что такое беруши , круглосуточно тишина.

Аватар пользователя Aleksej

подскажите, пожалуйста, а где вы подробные технические планы домов добываете? по ним можно будет заранее перепроверить, толстые или тонкие стены отделяют конкретную интересующую квартиру от соседей? или только простукивание вживую поможет? с молотком что ли ходить на просмотры и стучать через полотенце?Катается от смеха или костяшек пальцев достаточно? как продавцы к такому относятся?

qqq11q1q10

я сейчас как раз и есть в П44 двухкомнатной, но не угловой. укрыться также негде. перемещение из одной комнаты в другую или на кухню либо никак не влияет на громкость ударного шума, либо слабо - на остальной шум. В любом даже самом отдалённом конце квартиры как-будто вот оно здесь - переизлучает вообще как-будто всё. Тоже самое по отзывам даже в трёшке в подобном доме. Про угловую не знаю - не тестировал. Но ещё и старт/стоп пуска лифта в панельках на последних этажах пугает. И вообще количество людей, а значит и вероятность/суммарное шумное время в году на ремонты, доделки, переделки - тоже в минус получается. А ведь в панельках дрель и другие работы на много этажей летают во все стороны.

Аватар пользователя Дайдо

Масяня,
Я вначале подумал, что речь о панельных домах П29, а это кирпичные.
Поистине все зависит от соседей. Вот будут даже этажом ниже бегать дети и еще этажом выше, вот будет жесть, топот по 4-5 часов в день, плюс ор и т.д.
Я вот тоже жил в кирпичной хрущевке было очень тихо, детей в парадной вообще ни разу не видел, видимо не жили. Некому шуметь и тишина.

Аватар пользователя Ник96

не рекомендую сейчас вообще задумываться о купле-продажи в ближайшие пару лет, пока период кризиса хотябы не ослабнет.
Все знакомы замораживают стройки и впадают в анабиоз.

Аватар пользователя Масяня

Живу в II- 29 - и ничего из перечисленного вами у нас нет, хотя квартира у нас как раз рядом с лифтовой шахтой, делали ремонт и стену эту не шумоизолировали, слышу лифт от силы раз 5 в год, никаких голосов, разговоров и хлопанья дверьми, соседи все на месте со всех сторон, в тамбуре установлена железная дверь с минватой, была проблема с только потолком - ударные шумы, сделали шумоизоляцию, источник ударных шумов летом помер.сейчас тишина. очень многое зависит от того какие соседи.

Аватар пользователя Иван Иванов

qqq11q1q10,
Все, что вы перечислили слышно везде:
Шаги по ламинату от соседей сверху в любом доме слышно
Шумный лифт и в кирпиче слышен
Топот соседей из парадной слышал в кирпичной хрущёвке, находясь в комнате
Хлопки дверьми тоже
Слышимость соседей на кухне через тонкостенные вениканалы - обычное дело.

Хорошая слышимость это когда на последнем этаже покупаешь квартиру, а слышишь разговоры соседей на обычной громкости в комнате, тв, как соседи ходят снизу и сбоку, разговоры за стеной

Аватар пользователя qqq11q1q10

жил в II-29 такого треша как там я нигдене встречал, было слышно как люди по лестничной клетке идут (топот), лифт слышен был по всей квартире особенно как открывается-закрывается, слышно по вентиляции разговоры , все хлопки дверьми и слышно как ходят соседи сверху (не топая).
лучше возмите в замкадных районах у метро п-44, п-44Т и подобных угловую двушку на последнем этаже. там хотябы 1 комната будет тихая, по цене будет около 12кк (ипотекой добить 2кк). маленькие квартиры всегда более громкие , тк в них укрыться некуда
Добро пожаловать))

Аватар пользователя АндрейБас

Только колонны. Соседей сверху было слышно в разы слабее панельки текущей. Лифты не слышал. Но там явно соседи были очень тихие, если бы они были люди-гряки там думаю было бы не лучше чем в панельке в остальном. А сверху люди сделали хороший пол и плитку везде положили, а не ламинат, видимо поэтому и не стоял такой грохот адский.

Аватар пользователя хорошая соседка

АндрейБас, новостройка от самолета монолит только колонны или стены тоже частично были монолит?
Тоже сравниваю монолитно-кирпичный дом у подруги в Питере- лифт за стенной вообще не слышно, соседка на каблуках ходит сверху- еле еле какой то отголосок доносится, я спала у нее как суслик даже не помышляя, что мне что-то мешает. В моей же монолитно-каркасно-пеноблочной я знала каждый шорох с боковых подъездов и на 10 этажей вниз! вот и гадай почему так, вероятно вы правы, это именно погрешность самого процесса стройки.

Аватар пользователя АндрейБас

У меня такое ощущение, что тут лотерея, что бы вы ни купили. Я жил в панельке п46 с родителями жены, в панельке п44т со своими родителями, в двух хрущевках, в корпичном кооперативном доме и в новостройке монолитной от самолёта. Хуже всего оказалось в моей текущей квартире п46м, квартира как натянутая струна, вибрации, топот и гряки идут отовсюду, лифт гремит, двери гремят, соседей со всех сторон слышно. В таких же по сути панельках матери и тёщи на срединных этажах абсолютно комфортно находиться, если какие звуки и долетают то очень ослабленные, не бесят. Вот и думай в чем причина. Я уже думаю что одинаковые дома можно построить по разному каким то способом по дурости строителей, и в одном жизнь будет комфортная и счастливая, а в таком же напротив будет ад. Иначе не могу понять почему так получилось. А может всем моим знакомым повезло с соседями, они тихие люди и заделали у себя все дырки какие смогли. Я уже не знаю, сейчас дай мне задание купить тихую квартиру-хз, получилось бы у меня. Это какая то рулетка русская.

Аватар пользователя Дайдо

КлавдияКлавлия,
Я действовал совершенно иначе.
Я брал Циан, выбирал интересующий диапазон цен и параметры квартиры (минимальный размер кухни, общую площадь, последний этаж), а потом смотрел просто по карте Циан. Так и наглядно видно, где расположен дом и т.д. А потом уже мониторя ситуацию выбирал наиболее подходящий вариант.
Если брать именно интересующие дома, то там и за год ни одного варианта на последнем этаже не появится.
Я мониторил почти год, а потом купил, и после покупки еще мониторил почти год. За все это время не было ни одного супер-друпер варианта. Через года 2-3 еще появился неплохой вариант кирпичного дома последнего этажа относительно недалеко от метро. Я бы тоже этот вариант рассмотрел, если бы в свое время он был. Но так реально можно ждать годами. Да и при личном осмотре могут вылезти минусы (вонючий мусоропровод, гремящий лифт, изрисованные стены, обгаженая парадная, укуренная квартира и т.д. Да и все-таки в кирпиче без звукоизоляции межкомнатных перегородок никакой защиты от топота снизу не будет, гипсолитовые перегородки сильно переизлучают структурные шумы. А звукоизолировать все перегородки слишком дорого для меня.

В общем выбирать не так просто.

А если встречка, то времени выбирать есть 1 месяц, тут уж сильно не повыпендриваться. ВОзможно, лучше с риелтором, потому что грамотный спец может найти рычаги, чтобы как-то сбить цену. Хотя не факт конечно. Я бы тоже если продавал квартиру, то не шибко цену сбавлял, даже если ушли бы годы.

Аватар пользователя КлавдияКлавлия

Здравствуйте, возможно мой комментарий будет полезен.

У меня будет альтернативная сделка + ипотека. Для Ипотеки нужно пол года прозрачного трудоустройства (его пока нет), я благодаря прекрасным людям из верхней квартиры перепутала + с - и ошиблась на 24 млн и работу потеряла. Хорошо что уволили одним днем по собственному желанию за былые заслуги.

Я активно веду подготовительную работу сейчас. Я определилась с районом. Погуляла там в разное время время - утро, вечер, будни, выходные. Выбрала интересующие меня дома, посмотрела на окна (если во всем доме гнилые рамы 60-х годов риски что контингент там не очень выше), просочилась в некоторые подъезды - посмотрела двери, состояние подъезда, окурки-банки-мусор на лестничных клетках, оценила визуально сам дом.

Дальше смотрю на ЦИАНЕ квартиры на последних этажах в интересующих домах, если все нравится - еду смотреть сейчас. Квартиры продаются не быстро, те у кого я была жалуются что висят долго и цену снижать они не хотят и никуда не торопятся. У меня сейчас 3 квартиры в избранном уже около 3-х месяцев. На 4-ю продавец снижал цену на 100 т.р раз в неделю с 13 млн до 11 млн и в итоге продал за 11. Я изгрызла себе все локти от досады.

Я смотрю я очень везучая женщина, 3 квартиры под покупку хоть завтра

Аватар пользователя Невроз

Сравнение серий панельных домов:
https://zen.yandex.ru/media/remont_kvartira/zvukoizoliaciia-i-slyshimost...

Все что нас не убивает, потом долго не живет.

Аватар пользователя Дайдо

Aleksej 1,
Вопрос выбора квартиры крайне сложен.
Если бы не вопрос цены и прочих минусов кирпичных домов, то вопроса бы не было - выбираем кирпичный дом, и вот он идеальный вариант.
Но кирпичные дома реально переоценены. Шутка ли, что в 5-этажной кирпичной хрущевке цена на однушку в 30,5м2 может быть ненамного меньше, чем в панельном новом доме в квартире на 5м2 больше при примерно одинаковой пешей доступности метро.
Или почти одинаково может стоить в 12-этаже 60х годов трешка с крохотными спальнями, низким потолком.

Я тоже долго изучал отзывы, целенаправленно ища отзывы о кирпичных домах в плане слышимости. И проблемы встречаются все те же самые. Даже если последний этаж, то топот нижних все равно слышно, и некоторых он доводит до того, что они либо воюют, либо домой все также не хотят возвращаться, либо думают о возможности переехать в частный дом. Вот на днях читал тему Вконтакте, там как раз от шумных соседей переехал в сталинку на последний этаж, угловую, дом 1957 года постройки. 10 месяцев тишины, а потом заселилась семья с детьми этажом ниже. И спустя 4 месяца топота и прочего шума, автор темы уже не хочет домой возвращаться. В этой же теме с аналогичной проблемой девушка писала, что тоже переехала на последний этаж, а соседи снизу достают ее музыкой и ТОПОТОМ забегов детей.

Безусловно все можно объяснить логично:
1. Все стены переизлучают звуки. Да, дальность переизлучения и сила шума зависит от массы стен. И действительно кирпичные несущие стены не так далеко распространяют звуки того же ремонта, как в панельном доме. Но когда речь идет о соседях снизу, то расстояния всего лишь 250-270см, и звукам топота нет особой проблемы преодолеть такое расстояние.
2. Звонкие перегородки усиливают звуки с несущего каркаса здания. Несущие стены слабее переизлучают звуки в кирпичном звуки, но эти ослабевающие звуки, достигая звонких ненесущих перегородок, усиливаются, как динамиком. Это я тоже наблюдал в панельном доме, где гипсолитовые перегородки сильно переизлучали звуки, намного сильнее, чем соседние несущие стены. Причем, даже если источник звука был грохот дверей в 8 метрах, то именно перегородки сильно переизлучали звуки.

Как достаточно взвешенно писал старый форумчанин Виталий2 на Форумхаусе, что в идеальном варианте он бы взял кирпичный дом с внешними несущими кирпичными стенами (чтобы не было там газобетона с облицовочным кирпичом), поскольку не всегда есть возможность звукоизолировать внешние стены (так как при звукоизоляции может сместиться точка росы и начнет расти плесень) на последнем этаже. Звукоизолировал пол, снес все перегородки и сделал каркасные. Звукоизолировал несущие кирпичные стены. Потолок возможно не стоит трогать и звукоизоляции стен (кроме внешних несущих) и пола было бы достаточно для комфорта.

Но от себя добавлю то, что план этот хорош, но тоже не идеален. Звукоизоляция плохо работает на низких частотах. Был тут на Форумхаузе тема и на Пикабу дубль этой темы, как парень сделал звукоизоляцию стен, пола, каркасные перегородки в монолитном доме, но все равно слышал топот соседей снизу. На низких частотах звукоизоляция плохо работает, на частотах ниже 100Гц около нулевой эффект, а топот идет от 40гЦ. Мало того, еще может совпасть резонанс стяжки с топотом и будет даже некоторое усиление звука топота (из-за чего автор темы хочет судиться с Акустик Групп).
Также еще была интересная тема на СаундМодераторе, где автор звукоизолировал все, кроме внешней стены. Потом начала беспокоить его внешняя стена, ее тоже звукоизолировал. Потом звуки начали переизлучать подоконник пластиковый. Так и не довел это дело до конца, началась война на Украине, переехал в Киев. Это я к тому, что в квартире на самом деле все переизлучает звуки. Вот я живу в панельном доме, для интереса послушал внешнюю стену и стеклопакет. Внешняя стена 10см железобетон, 10см минваты и штукатурка. Так вот стеклопакет сильнее переизлучает звуки, чем внешняя стена. Если так задаваться, то и возможно даже комнатная дверь будет переизлучать шумы в какой-то мере.Улыбка

И судя по отзывам о звукоизоляции, я бы сказал, что от воздушных шумов реально защититься, а от грохота и топота смежных соседей (снизу и сбоку) нельзя, максимум приглушить верхние и средние частоты, в результате чего звук станет глухим. И вопрос уже в восприятии, устроит ли такой результат или нет. Вот я живу в панельном доме на последнем этаже, временами бегают дети через этаж ниже. Их слабо слышно, глухой топот, никакого крика не слышно, но меня все равно раздражает. А как бы меня раздражало, если бы я купил в 1,5 раза дороже квартиру в кирпичном доме и сделал звукоизоляцию за несколько миллионов, несложно представить.

Поэтому лично я считаю так:
1. Если есть деньги, которых не жалко, берите в хорошем кирпичном доме без компромиссов с нормальной планировкой, кухней нормального размера, комнатами не по 9-10м2, какие нередко бывают в старых кирпичных домах, хотя бы с 1 грузовым лифтом (а не тесным пассажирским, как обычно бывает), без идиотских тамбурных дверей в парадной самовольно установленными соседями, которые будут долбать их каждый день многократно.
2. Если купили в кирпиче, то звонкие перегородки нужно звукоизолировать, иначе первые шумные соседи дадут о себе знать через них. Особенно через советский гипсолит.
3. Если денег в обрез, то я бы купил панельный дом. Важно конечно найти угловую квартиру, чтобы минимум границ. Очень желательно узнать, кто живет снизу, может и через этаж ниже. Если этажом ниже живут 2-3 детей, то лучше избегать такую квартиру, ибо ипподром снизу может изрядно нервы подпортить все равно.
4. Никогда не брать монолит. Ничего с ним не сделать, это дома не для ненавистников топота сделаны.

В панели я бы смотрел на следующие моменты:
1. В комнатах желательно, чтобы все стены были несущие панели. Гипсолитовые панели сильно переизлучают звуки.
2. Минимум границ с соседями. Если комната имеет с соседями 1 стену, то еще куда ни шло. А вот когда с 2 сторон соседи - это конечно ад еще тот, тишины там сложно добиться.
3. На межквартирной стене с соседями перенести все розетки и заделать дыры (часто сквозные)
4. Желательно тех.этаж
5. Внешние стены желательно железобетонные чтобы были. Бывают а то и газобетонные панели внешние, боюсь, что такие сильно переизлучают соседские шумы. В СПБ это 600-ая серия бывает (часто потресканные панели, потому что газобетон не очень пережил время).
6. Лифт желательно проверить слышно или нет. И лифт конечно лучше, чтобы не был КМЗ или Щербинский, ибо на них постоянно жалуются на шум. В идеале Отис. Wellmaks не самые плохие русские лифты в плане шума.
7. Лифт и мусоропровод не должны примыкать к стене квартиры.
8. Балконы, новомодные, с фасадным остеклением, кстати, тоже далеки от хорошей звукоизоляции, поэтому не всегда хорошо, когда балконов много. У меня такой балкон. Если соседка на нем болтает, то у меня ее бубубу слышно в комнате, когда сижу в метре от балкона с открытой дверью. И звукоизолировать их крайне сложно.

И по поводу дома, то желательно, чтобы стены были 16см железобетонные (бывают 14см, это хуже), перекрытия или 16см полнотелые или 22см пустотелые (бывают и 14см, бывают даже шатровые перекрытия 5см по центру, бывают 10см перекрытия в старых 5-ках).

По поводу кирпичных домов в Москве, то нередко бывают внешне кирпичные дома, а даже межквартирные стены гипсолитовые. Пример, Башня Вулыха. Также в Сталинке на Котельнической почти все стены ненесущие, держатся за счет ригелей. Поэтому все стены простукивать, чтобы найти ненесущие перегородки.

RSS-материал
Перейти в форум: