ВЫПОЛНЕНИЕ ТЕКУЩИХ, НЕОТЛОЖНЫХ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ СЕЗОННЫХ РАБОТ
ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ДОМА — ОБЯЗАННОСТЬ УК
В сентябре 2010 г. Президиум ВАС РФ принял исключительно важное, прецедентное Постановление, разъясняющее объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома. В чем состоит правовая позиция высшей судебной инстанции и каковы тенденции формирования арбитражной практики по аналогичным делам, расскажем в статье.

В договоре управления, который управляющая компания заключает с жильцами многоквартирного дома, устанавливается перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников квартир. Является этот перечень исчерпывающим или же УК обязана выполнять и иные работы, которые могут потребоваться для обеспечения безопасности проживания в доме? Цена этого вопроса для компании — от 40 000 до 50 000 руб., для должностных лиц — от 4000 до 5000 руб. Такой штраф предусмотрен ст. 7.22 КоАП РФ за нарушение правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений.
Большинство арбитров сходится во мнении, что отсутствие необходимых работ в перечне, утвержденном в договоре управления, и, соответственно, источника их финансирования не является обстоятельством, исключающим вину управляющей компании в нарушении правил содержания жилфонда. Правда, совершенно иная позиция высказана Минрегионом России в Письме от 14.10.2008 N 26084-СК/14: у управляющей организации нет обязанности оказывать и выполнять незаказанные и неоплаченные услуги и работы, следовательно, их невыполнение не может представлять собой административное правонарушение независимо от наличия в договоре обязанности оказывать и выполнять другие услуги и работы. Однако в суде ссылки на это Письмо не помогут: оно не является нормативным актом и руководствоваться им при рассмотрении дела судьи не обязаны.

Предыстория «дела о трещине»

Предыстория вопроса, разбиравшегося в Президиуме ВАС РФ (Постановление от 29.09.2010 N 6464/10 (далее — Постановление N 6464/10)), такова. Один из жителей Белгорода, обнаружив трещину во внешней стене своей квартиры, обратился с заявлением в областную жилищную инспекцию. По итогам проверки госжилинспекция вынесла предписание, обязывающее обслуживающую дом управляющую компанию получить в специализированной организации заключение о причинах образования и способах устранения трещин в стеновой панели (наружной) квартиры.
Однако домоуправители пошли другим путем: обжаловали предписание госжилинспекции в областном арбитражном суде. Судьи приняли сторону управляющей компании, и предписание было признано незаконным. Свое Решение (от 30.07.2009 N А08-4962/2009-27) Арбитражный суд Белгородской области объяснил следующим образом: управляющая компания должна оказывать те услуги по содержанию и ремонту дома, которые прямо предусмотрены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и договором управления многоквартирным домом. Для внесения в договор работ и услуг требуется решение общего собрания собственников помещений в доме, принятое двумя третями от общего количества голосов по вопросам капитального ремонта и простым большинством — по остальным вопросам. В случае отсутствия таких решений управляющая компания не вправе выполнять соответствующие работы (оказывать услуги) и не может отвечать за последствия их невыполнения (неоказания). Ни договором, ни Правилами содержания общего имущества не предусмотрена обязанность УК проводить экспертизы в специализированной организации, значит, компания никому ничего не должна.
Гражданин Т., в стене квартиры которого образовалась трещина, оспорил этот вердикт сначала в апелляционной инстанции, а затем в ФАС ЦО, однако изменения решения белгородского арбитража добиться не смог. Наконец, по заявлению жильца дело в порядке надзора пересмотрел Президиум ВАС РФ, который пришел к выводу: нижестоящие коллеги неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома. В итоге четыре судебных акта по «делу о трещине» были отменены Президиумом ВАС РФ, и дело было направлено на пересмотр в суд первой инстанции.

Выводы Президиума ВАС РФ

Отменяя судебные акты по делу, Президиум ВАС РФ выстроил следующую цепочку рассуждений.
Исходя из п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае — собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме. В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня. Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ (ст. 39 ЖК РФ). Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома, в соответствии с требованиями законодательства РФ, должно содержаться в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Пунктами 16 и 17 указанных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Как следует из ст. 158 ЖК РФ, п. п. 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены ПиН ТЭЖФ, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В ПиН ТЭЖФ перечислено, что именно входит в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. На основании ст. 20 ЖК РФ полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство исходя из баланса частных и публичных интересов в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, — государственную жилищную инспекцию.
Основываясь на системном толковании приведенных положений, тройка судей Президиума ВАС РФ сделала следующие выводы.

Ключевые выводы. В ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и оказание услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Арбитражная практика

Как указано в резолютивной части Постановления N 6464/10, содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
Отметим, что Постановление N 6464/10 было опубликовано на официальном сайте ВАС РФ (www.arbitr.ru) 03.11.2010. С этого момента практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для арбитражных судов считается определенной (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 62). То есть, принимая решение или вынося постановление по делу со схожими обстоятельствами, судьи должны будут учитывать Постановление N 6464/10.
Уже сейчас можно привести немало судебных актов, принятых в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ в указанном Постановлении (а также в ранее принятом Определении).

Постановление ФАС ЗСО от 13.11.2010 по делу N А27-5966/2010

Роспотребнадзор провел проверку в отношении УК и выявил ряд нарушений: не проводятся своевременная очистка, осушение, проветривание и уборка подвальных помещений; своевременно не принимаются меры по устранению неисправностей инженерного оборудования, расположенного в жилом помещении. По итогам проверки проверяющие выдали УК предписание: устранить выявленные в ходе проверки нарушения в соответствии с требованиями п. 3.3 СанПиН 3.5.2.1376-03, провести ревизию и восстановить систему канализации согласно требованиям п. 9.2 СанПиН 2.1.2.1002-00. УК обжаловала предписание Роспотребнадзора в суде. Однако судьи учли позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении N 6464/10, и отказали в удовлетворении требований УК, указав на следующее: при заключении договора управления многоквартирным домом стороны не имеют возможности определить перечень конкретных работ, которые необходимо будет выполнить в течение всего срока действия договора, перечень действий управляющей организации остается открытым. Следовательно, данный договор нельзя отнести к договору возмездного оказания услуг, а соответственно, нельзя и принять во внимание, что ответственность управляющей компании ограничивается обязательствами по соответствующему договору.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 04.10.2010 N 17АП-8830/2010-АК

По обращению жителей одного из многоквартирных домов Перми краевая государственная инспекция вневедомственного контроля провела внеплановую проверку соблюдения правил содержания и ремонта дома. В результате были выявлены и оформлены актом проверки множественные нарушения ПиН ТЭЖФ. Обслуживающая дом управляющая компания была привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф в размере 40 000 руб.). УК подала апелляцию, в которой просила исследовать вопрос об отсутствии ее вины во вменяемом правонарушении, указав, что текущий и капитальный ремонт могли быть произведены только при условии наличия в бюджете дома денежных средств; решением Пермской городской Думы ремонт внутридомовых систем энергоснабжения отнесен к капремонту; собственниками не было принято решение о взятии на себя обязательств по финансированию капремонта за счет собственных средств, следовательно, компания не имела возможности направить заявку на финансирование капремонта; текущий ремонт, согласно Письму Минрегиона России от 14.10.2008 N 26084-СК/14, осуществляется в рамках бюджета дома, которого для устранения всех недостатков мало. Однако суд указал: по смыслу ст. 7.22 КоАП РФ организация, заключившая с собственниками договор управления многоквартирным домом, является субъектом правонарушения, указанного в этой норме. Вина УК состояла в бездействии, поскольку при должной осмотрительности и надлежащем исполнении своих обязанностей она могла выявить нарушения и принять своевременные меры по их устранению. Наличие задолженности у собственников жилых помещений дома по оплате коммунальных услуг и отсутствие дополнительных средств не освобождают УК от исполнения обязанностей по обслуживанию дома, в том числе по проведению текущего ремонта, и не являются обстоятельствами, исключающими ее вину. Недостаточное финансирование УК не свидетельствует об отсутствии вины в совершении правонарушения, но в силу ч. 3 ст. 4.1 КоАП РФ может учитываться при назначении наказания (определении размера штрафа).

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 19.11.2010 по делу N А50-17494/2010

В ходе проверки жилинспекция выявила нарушения ПиН ТЭЖФ, выразившиеся в затоплении квартиры вследствие прорыва верхней разводки системы отопления в чердачном помещении при запуске тепла, а также в отсутствии отопления по стоякам квартир. В отношении обслуживающей дом УК было вынесено постановление о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 КоАП РФ. Суд признал: состав административного правонарушения присутствует, субъект ответственности установлен правильно (управляющая компания), вина УК доказана, значит, оснований для признания постановления жилинспекции незаконным нет. По мнению суда, вина УК выразилась в отсутствии надлежащего контроля за ходом работ по капремонту системы отопления, непринятии своевременных и действенных мер по недопущению возникновения выявленных нарушений, по подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период в установленные законом сроки. Имея возможность соблюдать действующие нормы и правила, УК не принимала надлежащих мер для их соблюдения.

Решение Арбитражного суда Вологодской области
от 23.11.2010 N А13-9294/2010

Жилинспекция по обращению жильца провела внеплановую проверку в отношении управляющей компании с целью проверки фактов неудовлетворительного содержания и состояния подвального помещения, входа в подвальное помещение одного из многоквартирных жилых домов Вологды. В ходе проверки было установлено, что со стороны одного из подъездов жилого дома разобрана конструкция входа в подвал, чем нарушены ПиН ТЭЖФ. Инспекция выдала УК предписание: восстановить конструкцию входа в подвал. Законность предписания УК оспорила в суде. Суд установил: нормативные документы, а также положения договора возлагают на УК обязанность по проведению ремонта общего имущества многоквартирного дома, в частности по восстановлению конструкции входа в подвал. Аргумент компании об отсутствии в договоре управления пункта, обязывающего УК производить работы по восстановлению кирпичной кладки входа в подвал, и отсутствие решения общего собрания собственников по данному вопросу суд отклонил со ссылкой на правовую позицию Президиума ВАС РФ в Постановлении N 6464/10.

Решение Арбитражного суда Костромской области
от 18.11.2010 N А31-7231/2010

Жилинспекция вынесла постановление о привлечении УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф 40 000 руб.). По жалобе жителя проведено обследование технического состояния жилого дома в Костроме. В ходе обследования установлено: в местах сопряжения кровли с вентиляционной шахтой и машинным отделением подъезда отсутствуют герметичность и защитный фартук из оцинкованной стали; со стороны одной из квартир разрушена кирпичная кладка вентиляционной шахты; с поверхности кровли не обеспечивается полный отвод воды по внутреннему водостоку и др., то есть нарушены нормы ПиН ТЭЖФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Обжалуя постановление жилинспекции в суде, УК ссылалась на отсутствие ее вины в совершенном правонарушении. Собственники отвечают за надлежащее содержание общего имущества и несут бремя расходов. Для проведения капремонта кровли требовалось решение общего собрания собственников помещений. В адрес УК соответствующее решение общего собрания собственников помещений об определении источника финансирования не поступало. Значит, выполнять ремонт УК была не вправе и не может отвечать за последствия его невыполнения. Однако суд позиции УК не разделил. Арбитры отметили, что в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. То есть возложение обязанности по содержанию собственности возможно не только на собственника, но и на других лиц в специально оговоренных случаях. В рассматриваемом деле эта обязанность возложена на УК. Компания знала о неудовлетворительном состоянии кровли и о необходимости ее ремонта (жалобы жителей, акты осмотра дома). Довод УК о нарушении собственниками помещений своих обязательств в части оплаты содержания общедомового имущества (наличие задолженности) не освобождает ее от ответственности, а вопрос с оплатой должен быть урегулирован в претензионном, судебном порядке.

Решение Арбитражного суда Костромской области
от 16.11.2010 N А31-8011/2010

Жилинспекция по обращению жителей многоквартирного дома (г. Кострома) провела обследование технического состояния дома и вынесла постановление о привлечении УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф 42 000 руб.). Нарушения правил содержания жилого дома выразились в наличии протечек потолка и стен в местах стыков плит, снижении пропускной способности системы внутреннего водоотвода. В суде УК настаивала: ее вины в правонарушении, предусмотренном ст. 7.22 КоАП РФ, нет, ведь в соответствии с договором управления она приняла на себя обязательства по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома лишь в объеме денежных средств, внесенных собственниками; решение о проведении ремонта кровельного покрытия собственниками не принималось. Суд указал: многоквартирный жилой дом был передан в управление УК, значит, она является лицом, ответственным за содержание и ремонт этого жилого дома, а также за соответствие его технического состояния действующим требованиям законодательства. Между тем УК не выполнены требования ПиН ТЭЖФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обязанности, предусмотренные договором управления многоквартирным домом. Обязанности, возложенные на УК в договоре управления многоквартирным домом, не освобождают ее от соблюдения общеобязательных требований по содержанию общего имущества, установленных ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Однако это не означает, что расходы, понесенные УК на содержание общего имущества, должны быть возложены на нее. Если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) вызвано обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть дополнительно компенсированы ей собственниками помещений в доме. Решением суда постановление о привлечении УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ оставлено в силе, однако штраф уменьшен до 40 000 руб.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 16.11.2010 по делу N А33-2979/2010

Собственники многоквартирного дома расторгли договор управления домом с УК и заключили договор с новой компанией. Последняя обратилась к первой УК с просьбой передать всю необходимую техническую документацию на дом, однако получила ее не в полном объеме. В итоге новой УК пришлось пойти в суд с требованием обязать своего предшественника представить всю документацию. «Старая» УК стояла на позиции о том, что объем ответственности управляющих организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями, и что управляющая организация не отвечает за состояние соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме, если это прямо не следует из заключенных договоров. Суд, ссылаясь на Постановление N 6464/10, указал: ПиН ТЭЖФ носят не рекомендательный, а общеобязательный характер. Следовательно, в случае предъявления вновь выбранной УК требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору. Указанный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09. Вывод суда первой инстанции о том, что по смыслу ст. 162 ЖК РФ обязать прежнюю управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации можно, имея доказательства наличия такой документации у ответчика, неверен.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 16.11.2010 по делу N А21-4573/2010

Жилинспекция по обращению жителей провела проверку по факту невыполнения обслуживающей организацией работ по дезинфекции подвалов дома и уборке подъезда, по результатам которой вынесла постановление о привлечении УК к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф 40 000 руб.). Суд первой инстанции счел, что УК нарушила договор управления в части проведения дератизации, но данное нарушение не образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ. За весь период управления данным домом дезинфекция управляющей компанией не выполнялась, дератизация (которая предусмотрена ежемесячно) фактически проводилась один раз — накануне проверки. Однако арбитры апелляционной инстанции рассудили иначе: согласно ПиН ТЭЖФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме организация по обслуживанию жилищного фонда должна в том числе обеспечивать защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак; в соответствии с санитарными нормами и правилами регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях. В договоре управления многоквартирным домом в перечне обязательных работ и услуг установлена обязанность общества по проведению дератизации один раз в месяц и дезинфекции по мере необходимости. Поскольку УК не выполнены предусмотренные законодательством обязательства по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома, привлечение УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ правомерно.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 23.09.2010 по делу N А21-3469/2010

Суд, основываясь на выводах, сделанных в Постановлении N 6464/10, заключил: управляющая компания обязана осуществлять в установленном порядке такой вид текущего ремонта фасада многоквартирного дома, как герметизация межпанельных швов (стыков). Ведь субъектом правонарушения, установленного ст. 7.22 КоАП РФ, является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.

Решение Арбитражного суда Московской области
от 10.08.2010 N А41-19776/10

УК заявила иск о признании незаконным и отмене постановления жилинспекции о привлечении УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (фасад жилого дома имеет частичные разрушения штукатурного и окрасочных слоев; входные двери в подъездах не закрываются, требуют ремонта; отсутствуют отопительные приборы во всех подъездах жилого дома; окрасочный слой конструкций лестниц подъездов имеет неприглядный вид, требуется окраска конструкций лестниц) (штраф 50 000 руб.). По мнению компании, она не была обязана проводить работы и оказывать услуги, не предусмотренные договором по управлению жилфондом, к тому же без их соразмерной оплаты. Как указал суд, УК как лицо, ответственное за содержание и ремонт дома, должна была принимать все необходимые меры по незамедлительному устранению недостатков и неисправностей, выявленных в ходе проверки, по мере возникновения данных недостатков. Все возникающие недостатки технического состояния жилого дома, негативно влияющие на обеспечение бесперебойного и качественного уровня жилищно-коммунального обслуживания жильцов жилого дома, должны устраняться незамедлительно, независимо от решений общего собрания собственников жилых помещений данного дома. Все недостатки, перечисленные жилинспекцией в акте проверки, образуют нарушения ПиН ТЭЖФ, которые разработаны в соответствии с жилищным законодательством, зарегистрированы в Минюсте и являются нормативно-правовым документом в области эксплуатации объектов ЖКХ, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда, имеют властно-распорядительный характер, обязательны для исполнения. Поэтому постановление о привлечении УК к ответственности законно и обоснованно. Однако размер штрафа был уменьшен судом до 40 000 руб.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда
от 10.11.2010 N А31-6313/2010

Жилищная комиссия вынесла постановление о привлечении УК к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф 40 000 руб.) за непроведение ремонтных работ на сетях горячего водоснабжения. Оспаривая данный ненормативный акт, УК заметила, что возможность проведения ремонта зависит от исполнения собственниками помещений обязанности по внесению платы в достаточном размере; обязанность исполнена не была. УК направила собственникам квартир уведомления, требования о принятии решения и определении источника финансирования, представила сметы на проводимые работы. Ссылаясь на ст. 162 ЖК РФ, УК полагала, что она исполняет обязанности и несет ответственность только за те работы и услуги, которые были ей поручены, при наличии платы со стороны собственников помещений в многоквартирном доме. Как отметил суд, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены ПиН ТЭЖФ. В этом документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией. Компания, обслуживая жилой дом и получая от жителей плату за его содержание, текущий ремонт и управление им, обязана соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилфонда. В рассматриваемом случае характер выявленных жилищной комиссией нарушений и длительность их проявления свидетельствуют о том, что для их устранения требуются работы, которые УК могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности, поэтому доводы о том, что данные работы не были выполнены в связи с недостаточной активностью собственников помещений в многоквартирном доме и недостаточностью денежных средств, получаемых от указанных лиц, были отклонены судом. Учитывая, что в ПиН ТЭЖФ содержатся нормативные положения о необходимости поддержания системы водоснабжения в исправном состоянии, а подвалов жилого дома — в чистоте с обеспечением возможности прохода ко всем элементам подвала и технического подполья, недопустимости сырости и затоплений, мнение УК о возможности осуществления видов работ, которые направлены на поддержание вышеназванных требований к эксплуатации жилого дома, только по поручению собственников суд признал ошибочным и не принял.

Решение Арбитражного суда Московской области
от 23.09.2010 N А41-20007/10

УК просила суд признать незаконным предписание жилинспекции, возлагающее на нее обязанность проведения капитального и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, в то время как законодательно эта обязанность лежит на собственниках дома. Решения о проведении текущего ремонта общего имущества, а также его финансировании собственники дома не приняли (несмотря на информирование со стороны УК). В ходе проверки жилинспекция установила следующие нарушения: разрушение, отсутствие, проседание отмостки; трещины и разрушение цоколя; неисправности в системе водослива; разрушение бетонного основания при входе в подъезд; разрушение бетонных козырьков и пр. Считая УК субъектом, ответственным за содержание дома, жилинспекция выдала ей предписание устранить нарушения в срок до 31.10.2010. Суд отклонил доводы УК о том, что обязанность проведения капитального и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома возложена законодательством на собственников помещений, которые в свою очередь не позаботились о финансировании ремонта. Со ссылкой на правовую позицию, выраженную в Постановлении N 6464/10, арбитры признали предписание жилинспекции законным и обоснованным.

Решение Арбитражного суда Самарской области
от 08.11.2010 N А55-19478/2010

УК оспорила постановление госжилинспекции о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф 40 000 руб.), вынесенное по итогам плановой выездной проверки. В ходе проверки были установлены и зафиксированы в акте нарушения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме: неисправность кровельного покрытия, частичное отсутствие и разрушение шифера, смещение плиты покрытия вентиляционных и дымовых каналов с оголовка на поверхность кровли и пр. Как пояснила компания, все эти нарушения явились следствием обстоятельств непреодолимой силы — шквалистого ветра 18.07.2010 (скорость ветра достигла 28 — 32 м/с). УК настаивала на том, что объем ответственности управляющих организаций не может быть больше, чем объем обязательств по договору управления, заключенному собственниками помещений. Компания утверждала: правила содержания общего имущества жилого дома нарушаются только в том случае, если договором управления домом установлена обязанность выполнить (оказать) работу (услугу) за соответствующую плату. УК не вправе в одностороннем порядке устанавливать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их выполнения и оказания, а также размер их финансирования. Указанный перечень формируется по решению общего собрания собственников. В отсутствие такого решения компания не может проводить соответствующие работы и, следовательно, не должна нести ответственность за их невыполнение. В то же время утвержденным собственниками перечнем работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества на УК не возлагается обязанность по ремонту кровли и ее элементов. Однако суд указал: все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги и без того предусмотрены в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли соответствующее решение собственников. После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные осмотры. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. Журнал осмотров и результаты осмотра, по которым запланированы работы по устранению выявленных нарушений, в суд представлены не были. Не представлены УК и доказательства проведения внепланового осмотра жилого дома после шквалистого ветра и сообщения собственникам о результатах осмотра. Таким образом, заключил суд, УК не были приняты меры для выполнения условий договора управления, для соблюдения установленных правил и норм содержания и ремонта жилого дома, для обеспечения безопасных и нормативных условий проживания граждан в жилом доме.

Решение Арбитражного суда Самарской области
от 08.11.2010 N А55-20005/2010

Жилинспекция вынесла постановление о привлечении УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф 40 000 руб.) за нарушение Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме — к вентиляционным шахтам на крыше дома были прикреплены спутниковые антенны. Оспаривая постановление инспекторов, УК отметила, что собственники жилых помещений установили антенны самовольно и именно они являются субъектами правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ. Однако суд указал, что по смыслу данной статьи субъект правонарушения — лицо, которому переданы функции по содержанию жилого дома, то есть управляющая компания. По вопросу крепления антенн к вентиляционным шахтам на крыше УК не были представлены доказательства проведения осмотров крыши, журнал регистрации осмотров, акты осмотра. Обнаруженные при очередных осмотрах крыш неисправности вентиляционных отверстий устраняются в течение суток. Антенны радиоприемников и телевизоров крепить к дымовым трубам не допускается. Однако указания собственникам убрать антенны компания дала только после проверки жилинспекции. Значит, наличие состава правонарушения и вина УК установлены, а постановление жилинспекции законно и обоснованно. Аналогичные выводы сделаны в Решении Арбитражного суда Самарской области от 11.11.2010 N А55-20210/2010.

Решение Арбитражного суда Самарской области
от 08.11.2010 N А55-19481/2010

Обжаловалось постановление жилинспекции о привлечении УК к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (наличие утечек воды на трубопроводе холодного водоснабжения в подвальном помещении подъезда, капельной течи под подъездом, насекомых в подвальном помещении). Суд отметил: об аномально жаркой погоде УК было известно (в 2010 г. она началась с мая, а проверка была проведена 3 августа), поэтому она должна была принять дополнительные меры по дератизации и дезинсекции помещений, не дожидаясь проверки жилинспекции. Также УК была осведомлена о наличии утечек воды на трубопроводе холодного водоснабжения в подвальном помещении подъезда, капельной течи под подъездом. Таким образом, УК не были приняты все меры для выполнения условий договора управления, соблюдения установленных законодательством правил и норм, обеспечения безопасных и нормативных условий проживания граждан в спорном жилом доме.

Решение Арбитражного суда Архангельской области
от 26.10.2010 N А05-9791/2010

УК оспаривала предписание жилинспекции об устранении нарушений правил содержания жилых домов. Проверка жилинспекции была инициирована газоснабжающей организацией по причине отказа УК от заключения договора на техническое обслуживание, ремонт и замену внутренних устройств газоснабжения в многоквартирных домах, что создало угрозу возникновения чрезвычайных ситуаций. УК заявила: внутридомовое газовое оборудование не передано ей для управления и обслуживания и соответствующие услуги жильцами не оплачиваются. Значит, абоненты, собственники помещений должны сами позаботиться о содержании и обслуживании внутридомового газового оборудования. Арбитры рассудили иначе: ЖК РФ не препятствует собственникам выбрать сразу несколько способов управления жилым домом, в частности заключить договор о частичном управлении многоквартирным домом в пределах переданного УК общего имущества дома и установленного договором перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а по оставшейся части работ и услуг определить непосредственное управление многоквартирным домом, реализуемое в порядке ст. 164 ЖК РФ. Субъект, обязанный содержать и ремонтировать общее имущество дома, определяется с учетом способа управления домом, выбор которого должен обеспечивать содержание всего без исключения общего имущества дома. В рассматриваемом случае собственниками многоквартирных домов выбран всего один способ управления домом — УК. В приложении к договору управления в состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, не включено внутридомовое газовое оборудование. Между тем решением собственников не выбирался непосредственный способ управления домом и не определено лицо, ответственное за содержание внутридомового газового оборудования, а сами договоры управления заключены с каждым собственником жилого помещения в типовой форме, предложенной УК. Соответственно, обязанность по содержанию общего имущества дома, имеющегося на момент заключения договора управления, осуществляется УК, поскольку собственниками не установлено иное. УК — специализированные организации, способные квалифицированно определить состав общего имущества конкретного многоквартирного дома, поэтому, если какое-либо общее имущество дома не подлежит обслуживанию УК, состав такого имущества должен быть четко определен и доведен до собственников для целей определения порядка его содержания и ремонта. Суд, сославшись на Постановление N 6464/10, объяснил: при единственном выбранном способе управления домом путем заключения договора управления с УК не подлежит исключению путем простого умолчания обслуживание УК какого-либо общего имущества дома. При заключении договора управления должен быть установлен порядок содержания всего общего имущества дома. Если какое-либо имущество не будет обслуживаться УК, его состав должен быть четко определен, чтобы собственники одновременно с заключением договора управления определили порядок содержания оставшегося имущества. Если при выборе единственного способа управления домом — УК и заключении договора управления какое-либо имущество выпало из состава обслуживаемого УК, подлежат применению требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, предусмотренные ПиН ТЭЖФ: организация по обслуживанию жилищного фонда должна своевременно заключать договоры со специализированными организациями на техническое обслуживание и ремонт (в том числе замену) внутренних устройств газоснабжения. УК вправе вынести на общее собрание собственников вопрос об увеличении платы за содержание и ремонт общего имущества дома, обеспечивающей надлежащее содержание и ремонт внутридомового газового оборудования, либо вопрос о том, что собственники обязаны самостоятельно заключить такой договор со специализированной организацией.

* * *

И раньше в судебных спорах управляющим компаниям практически никогда не удавалось доказать, что они не должны выполнять те работы и услуги по содержанию общего имущества, которые не предусмотрены договором управления многоквартирным домом. Поэтому правовая позиция Президиума ВАС РФ не революционна, это просто еще один аргумент не в пользу управляющей компании, который обязательно будет учитываться судами при вынесении решений по аналогичным делам. Между тем в позиции ВАС РФ есть несомненный плюс для УК: арбитры упомянули про дальнейшую компенсацию собственниками расходов на выполнение неотложных работ и услуг, вызванных обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает. Данные разъяснения арбитров основаны на абз. 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ, в котором сказано: лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, в ряде случаев УК вправе рассчитывать на компенсацию своих расходов по выполнению и оказанию неотложных работ и услуг. Предвидим, что сложности могут возникнуть с решением вопроса о том, являются ли конкретные работы и услуги «дополнительно компенсируемыми». На наш взгляд, споров по этому вопросу между УК и собственниками помещений не избежать, и в ряде случае разрешить их сможет только суд.