Прокурору Новосибирской области,
Государственному советнику юстиции 2 класса
Овчинникову Евгению Федоровичу

От ИМЯРЕК

1.Сущность нарушения жилищного законодательства

Нарушение жилищного законодательства заключается в несоблюдении организациями технической инвентаризации (БТИ) установленной формы технического паспорта жилых помещений, с помощью которого осуществляется учет жилого фонда в РФ.

2. Виды технического учета жилья
В настоящее время государством осуществляется два вида технического учета жилищного фонда, которые условно можно назвать «инвентаризационным» и «государственным техническим» или «кадастровым».
Первый вид учета берет свое начало с Постановления Экономического Совещания РСФСР от 21.05.1927г, в котором предписывалось:
1. Ввиду отсутствия на местах исчерпывающих данных о количестве и ценности имуществ местных советов и необходимости этих данных для правильной постановки управления означенными имуществами, местные исполнительные комитеты и городские советы обязаны произвести инвентаризацию названных имуществ на основаниях, изложенных в настоящем Положении.
2. Инвентаризация имуществ местных советов производится в целях:
а) выяснения наличия и технического состояния имущества;
б) включения стоимости имущества в общий баланс народного хозяйства;
в) определения суммы ежегодных амортизационных отчислений со стоимости имуществ и
г) удовлетворения иных потребностей народного хозяйства в инвентарных сведениях.
3. В соответствии с указанными в ст.2 целями, инвентаризация имуществ заключается:
а) в учете имуществ с выявлением их принадлежности, в описании их по основным признакам и определении их технического состояния и
б) в оценке имущества.

Законодательство по первому виду учета давно сформировалось, поэтому новое законотворчество практически отсутствует. Курирует инвентаризационный учет Министерство строительства и ЖКХ (Минземстрой, Минрегионразвития), а осуществляет Федеральное государственное унитарное предприятие ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».
Назначение инвентаризационного учета – снабжать органы местного самоуправления сведениями, необходимыми для принятия управленческих решений, в том числе при:
• организации капитальных ремонтов;
• согласовании перепланировок и переустройств помещений;
• согласовании перевода помещений из жилого фонда в нежилой и наоборот;
• организации содержания жилья управляющими организациями (УК, ТСЖ, ЖСК);
Инвентаризационный учет предусмотрен Жилищным кодексом РФ, в п.5 ст.19 которого сказано:
5. Государственный учет жилищного фонда, наряду с иными формами его учета, должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Форма технического паспорта квартиры приведена в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда», которая утверждена 04.08.1998г Приказом № 37 Минземстроя РФ (далее – Инструкция № 37), приложение 1. Основное содержание технического паспорта содержится в разделе III «Техническое описание квартиры», в котором должно приводиться подробное описание помещения, приложение 2.
Технический паспорт квартиры бессрочный, оформляется по результатам первичной инвентаризации технического состояния квартиры. В последующем в него вносятся изменения, вызываемые перепланировками и переустройствами квартиры; порядок заполнения технического паспорта квартиры указан в Инструкции №37, в вводной части которой сказано:
Требования настоящей Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации.

13.10. 1997 г Правительство Российской Федерации приняло Постановление № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", которое положило начало второму, (обще)государственному учету жилищного фонда. Вводная часть Инструкции № 37 так оценивает его содержание:
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Во исполнение этого Постановления Минземстрой разработал Инструкцию № 37; Инструкцией предусматривалось выполнение большого объема работ по систематизации, хранению и выдаче сведений о техническом состоянии жилищного фонда. Так, глава «Организация и порядок производства работ» предусматривала:
1.4. При производстве технической инвентаризации в городах и других поселениях следует придерживаться следующей очередности работ:
• составление списка и установление нумерации домовладений, зданий;
• изучение материалов, предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объектам инвентаризации;
• изучение похозяйственных книг;
• определение количества персонала, необходимого для производства обследований во всем его объеме в установленные сроки;
• составление в отдельных случаях сметы на производство работ;
• разбивка обследуемой территории на соответствующие районы и последних - на участки;
• подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями и производство пробных работ);
• обследование и камеральные работы: измерение в натуре, описание конструктивных элементов зданий и определение физического износа, составление абрисов и планов земельных участков и зданий, а также экспликаций к ним, производство оценки зданий;
• проверка и приемка выполненных исполнителем работ, включение материалов технической инвентаризации в архив БТИ.

Поставленная задача оказалась не по силам БТИ, и 04.12.2000г Правительство РФ принимает постановление № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства". Задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являлось:
• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
• формирование, в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений, обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;
• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
• информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• сбор и представление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Как видно, «государственный технический учет» не ставил целью снабжение органов местного самоуправления информацией о состоянии жилищного фонда на его территории, т.е. не конкурировал с инвентаризационным учетом, осуществляемым БТИ. С этого момента произошло разделение видов учета жилья на прежний «технический» (далее – инвентаризационный) и новый «государственный технический» (далее – кадастровый).
С развитием рыночных отношений оказалось, что ценностью обладают не только объекты капитального строительства, но и земля, леса, водоемы, недра. Поэтому 24.04.2007 Правительство РФ принимает Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который предусматривает государственный учет не только объектов капитального строительства, но вообще всей недвижимости.
Для осуществления кадастрового учета недвижимости создан институт кадастровых инженеров, Росреестр, кадастровые палаты.

Форма кадастрового паспорта и указания по его заполнению приведены в Приказе № 831 Минэкономразвития от 28.12.2012г «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, …, помещения, …», приложение 3.
Кадастровый паспорт требуется:
• при регистрации права собственности;
• при оформлении сделок купли-продажи;
• в других случаях, предусмотренных законом (налогообложение и др.).

Отличие кадастрового паспорта от технического определяется, прежде всего, различием в назначении кадастрового (общероссийского) и инвентаризационного (муниципального) технических учетов. Кадастровый учет не интересуют мелкие технические детали жилья типа остекления балкона или месторасположения отопительных приборов в квартире, поэтому в паспорт не вносятся. Но эти «мелочи» имеют большое значения для содержания и ремонта жилья, комфортности проживания в нем, поэтому учитываются при инвентаризационном учете и вносятся в технический паспорт. Кадастровый паспорт может оформляться без выхода инспектора на объект паспортизации в том случае, если необходимые для его заполнения сведения содержатся в техническом паспорте и могут быть перенесены в кадастровый. Срок действия кадастрового паспорта 5 лет.

Аналогом кадастрового плана является т.н. «технический план» (приложение 4), форма которого утверждена 29.11.2010г Приказом Минэкономразвития № 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке". Порядок заполнения технического плана установлен Приказом № 87 Минэкономразвития от 25.02.2014г «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 года № 583». Технический план применяется для тех же целей, что и кадастровый паспорт, преимущественно – для кадастрового учета объектов недвижимости с привязкой к местности.

Кадастровый учет переживает период становления, поэтому ведется интенсивная законотворческая работа Минэкономразвития (приложение 5), вносятся многочисленные изменения и дополнения в уже принятые нормы и правила (приложение 6).
Следовательно, кадастровый и инвентаризационный учеты – два различных вида технического учета, имеющих различные назначения, нормативно-правовую базу, форму документов, исполнителей.

Сравнительные характеристики обоих видов учета приведены в таблице:
№Наименование
характеристики Технический (инвентаризационный)Государственный технический
(кадастровый)
1 Основания для проведения учета Постановление ЭКОСО
от 21 мая 1927 года «Об инвентаризации имущества местных Советов» ПП РФ от13.10. 1997 г № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ"
2 Объект учета Жилищный фонд Недвижимость
3 Основание для проведения учета Жилищный кодекс РФ (статья 19) Закон № 221-ФЗ от 24.04.2007 «О государственном кадастре недвижимости»
4 Масштаб учета Муниципальный Общегосударственный
5 Потребитель Местное самоуправление Правительство РФ
6 Исполнители Бюро технической инвентаризации (БТИ) Росреестр + кадастровые палаты + кадастровые инженеры
7 Форма учета Технический паспорт Кадастровый паспорт;
технический план
8 НПА, установивший
форму учета Приказ № 37 Минземстроя от 04.08.1998г Приказы
Минэкономразвития № 831 от 28.12.2012г
и № 583 от 29.11.2010г
9 Законотворцы Минстростро-ва и ЖКХ Министерство экономического
развития
10 Законотворческая активность Практически отсутствует Сверхвысокая,
создающая хаос и неразбериху в
вопросах учета жилья
11 Операции, при которых требуются данные учета Капитальный ремонт;
переоборудование квартир;
жилой ↔нежилой фонды;
управление домами (УК,..) Оформление купли-продажи;
регистрация прав собственности;
налогообложение;
государственное планирование
12 Содержание паспорта квартиры Подробное описание квартиры Описание квартиры на этаже +описание этажа в доме + описание дома на местности
13 Методика проведения учета Инвентаризация с выходом на объект учета Возможен без выхода на объект, используя технический паспорт, 2ГИС, карты и пр.
14 Срок действия паспорта Бессрочный, но учитывает переоборудования квартиры 5 лет
15 Определение стоимости квартиры Материалы плюс работа и минус износ = минимальна Приказ Минэкономразвития от 22 октября 2010 г. N 508*
*В Новосибирске учитываются: район города, расстояние до метро, этаж, площадь, год постройки, этажность дома, материал стен.

3. Доказательство нарушения установленной формы технического паспорта
В Новосибирской области установленные формы инвентаризационного и кадастрового паспортов не соблюдаются. Это подтверждается прилагаемыми образцами паспортов Новосибирского БТИ (приложение 7) и БТИ «Альтернатива» (приложение .
Форма технического паспорта квартиры имеет решающее значение для классификации работ по реконструкции жилых помещений в соответствии со статьей 25 ЖК РФ:
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Технические паспорта, выдаваемые БТИ НСО, не содержат раздел «Техническое описание квартиры» с подробным описанием квартиры. Это превращает технический паспорт в пустую, ничего не значащую бумажку, не содержащую технической информации о данной квартире и не исполняющего своего главного назначения – предоставлять подробную и объективную информацию о техническом состоянии квартиры. Наличие Приложения II к «паспорту» Новосибирского БТИ с техническим описанием здания и его пристройки не заменяет техническое описание квартиры, так как не предполагает внесение в него сведений о квартире. Поэтому любые изменения, кроме изменения размеров комнат, в НСО не считаются переустройством или перепланировкой, так как не требуют вносить изменения в технический паспорт – их попросту некуда вносить. И даже «техпаспорт» БТИ «Альтернатива», несмотря на неопределенное назначение - то ли кадастровый технический план, то ли инвентаризационный технический паспорт, действителен для согласования переоборудования квартиры (приложение 9).
Согласно ст. 26 ЖК РФ, переоборудование квартиры возможно после согласования с органом местного самоуправления:
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся … по согласованию с органом местного самоуправления… ;
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник… представляет:
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

Согласующий орган, получив от заявителя проект переоборудования и технический паспорт с подробным описанием квартиры, выясняет, не нанесет ли вреда общему или личному имуществу других собственников, здоровью проживающих в смежных квартирах реализация проекта. При отсутствии вреда проект согласовывается, при наличии – отклоняется. Так обстоит дело, например, в г. Москве, приложения 10, 11.

Утвержденные формы технического паспорта, кадастрового паспорта и технического плана содержат одинаковую часть – план квартиры. Пользуясь существующей анархией, БТИ, в нарушение требований Жилищного кодекса, ограничились оформлением только этой части, которая востребована для кадастрового учета, и самоустранились от выполнения главной задачи – снабжать местные органы власти достоверной и подробной информацией о техническом состоянии жилых помещений (квартир).

4.Последствия несоблюдения установленной формы технического паспорта
Несоблюдения установленной формы технического паспорта квартиры лишило меня права на спокойный отдых. Так, мой сосед сверху убрал часть капитальной стены и звукоизолирующую часть междуэтажного перекрытия, что существенно ухудшило звукоизоляцию. Сосед снизу вынес кухню на лоджию, и теперь я «наслаждаюсь» запахами его пищи. Сосед сбоку перенес водоразборные краны на разделительную стену, и теперь моя смежная комната непригодна для отдыха и сна. Жилищная инспекция не имеет права вмешаться, так как переделка квартир не привела к изменениям площадей и записей в их технических паспортах. Суд отказывает в защите, так как нет документальных доказательства ущемления моих прав и законных интересов. Роспотребнадзор вообще стоит в стороне от взаимоотношения жильцов. Новосибирское БТИ никакой вины за собой не признает и отправляет судиться с соседями. В то время как причина всех бед – отсутствие соответствующих строк в технических паспортах квартир, что освободило районную администрацию от необходимости принять на себя ответственность за согласование и возможные последствия переоборудования квартир, а собственников квартир – от ответственности за самовольное улучшение своих квартир и порчу чужих.
Отсутствие в «технических паспортах» БТИ НСО технического описания квартир: привело к бездействию статьи 26 Жилищного кодекса; лишило органы местного самоуправления достоверной информации о фактическом состоянии жилья; затрудняет организацию капитального ремонта; наделяет собственников квартир правом произвольного переоборудования помещений, в том числе - наносящего вред другим собственникам и здоровью проживающих. Причем потерпевшие лишаются возможности ссылаться на Жилищный кодекс для защиты прав и законных интересов.
Несоблюдение установленной формы технического паспорта квартиры привело к массовая порча чужого имущества. Так, увеличение высоты потолка за счет удаления междуэтажной звукоизоляции, выполненной в соответствии с указаниями СНиП 23-03-2003 «Защита от шума», сделало нижележащие квартиры непригодными для проживания.

5. Опровержение оправданий нарушения установленной формы технического паспорта администрацией Новосибирского БТИ

Работники БТИ утверждают, что Инструкция № 37 якобы отменена Определением № АКПИ13-409 Верховного Суда от 2 июля 2013 г. В действительности ВС ничего не отменял, так как Определение АКПИ13-409 гласит:
Прекратить производство по делу по заявлению Кондратьевой Н.С., Поповой Е.М., Сорокиной М.М., Щукиной Н.В. об оспаривании абзацев третьего и шестого пункта 3.34, абзаца первого пункта 3.36, абзаца первого пункта 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998г № 37
Следовательно, Верховный Суд лишь прекратил дело ввиду отсутствия предмета спора – требуя отменить пункты Инструкции № 37, заявители «ломились в открытую дверь», так как для кадастрового учета она не применяется.
Доводы БТИ, что Инструкция № 37 не действует, справедливы для кадастрового учета, но ошибочны для инвентаризационного.
Отмена ПП РФ № 921 оговорена в Федеральном законе № 221-ФЗ и в ПП РФ от 27 июня 2013 г. № 546, однако аналогичные указания в отношении ПП РФ 1301 и Инструкции № 37 отсутствуют. Это объяснимо, так как новые задачи, которые вменялись инвентаризационному учету по Инструкции 37, отошли вначале к учету объектов капитального строительства, а затем к учету недвижимости, но прежние задачи остались за БТИ – никто не отменял необходимость подробного технического описания квартир.
Дееспособность Инструкции № 37 подтверждает Министерство финансов России, которое в Информационном письме от 31 марта 2014 г. “О применении сведений об инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества жилого фонда для исчисления нотариусами размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследство указанных объектов”, сообщает (прил. 12):
Также в настоящее время продолжает действовать Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37.

Администрация Новосибирского БТИ утверждает, что Приложение 2 к Инструкции №37 рекомендательное, поэтому раздел III «Техническое описание квартиры» можно исключить, что она и делает. Это противозаконно: так как Приложение 13 к Инструкции № 37 «обязательное», то форма паспорта должна соблюдаться. Во-вторых, гриф «рекомендательное» означает, что в Приложении 2 приведены лучшие варианты заполнения паспорта, но не возбраняются другие, отличные от рекомендуемых. Он не дает права безосновательно оставлять строки раздела III технического паспорта незаполненными и тем более – исключать весь раздел из технического паспорта.

Администрация БТИ также утверждает, что жилищное законодательство находится в совместном ведении федеральных и региональных органов, что дает им право применять собственную форму технического паспорта квартиры. Это неверно, так как «совместное» означает, что региональные власти могут дополнять федеральное законодательство, но не отменять его. Так поступает, например, Правительство Москвы, дополнившее технический паспорт квартиры сведениями, необходимыми для кадастрового учета (приложение 10). Региональные органы власти наделены правом разработать и утвердить местную «Инструкцию о порядке проведения перепланировок и переустройств помещений», но не правом отменять установленную форму технического паспорта.

Администрация Новосибирского БТИ в доказательство отсутствия нарушений заявляет, что они никогда учетом жилого фонда не занимались, поэтому Инструкция № 37 не имеет к ним никакого отношения. Но такое заявление равнозначно «БТИ не существует и никогда не существовало», потому что оформление технических паспортов и является формой учета жилья.

Еще один аргумент администрации Новосибирского БТИ: технический паспорт до настоящего времени требовался только для регистрации права собственности, где техническое описание квартиры не требуется, приложение 13. Но в таком случае БТИ не имеет права называть выдаваемый документ «Техническим паспортом» - для регистрации права собственности предназначен кадастровый паспорт.
К слову, приложение 12 доказывает, что БТИ из всего перечня своих обязанностей выполняет только те, которые требуются для кадастрового учета, поскольку их получение менее трудоемко, и неправомерно называет своего «инвалида» техническим паспортом, игнорируя необходимость составления полноценного паспорта.
Факт дееспособности Инструкции № 37 и её нарушения Новосибирским филиалом подтверждает даже администрация ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ», приложение 14.

6. Заключение
Таким образом, БТИ (все) обязаны соблюдать Федеральное законодательство и установленные формы технического и кадастрового паспортов квартир, заполняя их надлежащим образом и называя собственными именами – «винегрет» типа «план (техпаспорт)» БТИ «Альтернатива» (приложение недопустим.

Выдача моим соседям «технических паспортов» произвольной формы ущемляет мои права, так как наделяет соседей правом самовольного улучшения своего жилья и порчи моего. Поэтому прошу принять меры для неукоснительного соблюдения работниками инвентаризационного и кадастрового учетов установленной Федеральным законодательством формы технического паспорта квартиры.

Также прошу обратить внимание Законодательного собрания области на отсутствие в НСО «Инструкции по проведению перепланировок и переустройств помещений», аналогичной приложению 11 – она необходима не только согласующим органам местной власти, но и собственникам помещений для выполнения переустройств и перепланировок в соответствии с действующими строительными и санитарными нормами и правилами.

Одновременно прошу обратить внимание Министерства строительства и ЖКХ и Правительства РФ на тот факт, что в «Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (приложение 15), утвержденном 30.12.2009г Приказом № 624 Минрегионразвития, не нашла своего отражения статья 24 «Требования к обеспечению защиты от шума» Федерального закона N 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Что делает статью 24 закона № 384-ФЗ (приложение 16) совершенно бесполезной, в результате чего нередко жилые помещения подобны камерам пыток шумом.

Приложения на 48 листах:

1. Форма технического паспорта квартиры, 3л.
2. Требования к заполнению раздела III технического паспорта квартиры, 1л.
3. Форма кадастрового паспорта квартиры, 5 л.
4. Форма технического плана квартиры, 1л.
5. Приказы Минэкономразвития, устанавливающие форму документов, 1л.
6. Перечень изменений к закону «О государственном кадастре недвижимости», 1л.
7. Образец «Технического паспорта квартиры» Новосибирского БТИ. 3л.
8. Образец « Плана (техпаспорта) квартиры» БТИ «Альтернатива», 1л.
9. Ответ БТИ «Альтернатива» на запрос о дееспособности «техпаспорта», 1л.
10. Форма московского технического паспорта квартиры, 16л.
11. Требования к переоборудованию квартир в г. Москве, 7л.
12. Информационное Письмо Минфина России от 02.04.2014г, 1л.
13. Ответ БТИ от 17.09.2013г о выдаче технических паспортов для регистрации права собственности, 1л.
14. Ответ ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 22.05.2014г., 1л.
15. Приказ Минрегионразвития № 624 от 30.12.2009г, 4л.
16. Статья 24 Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009г, 1л.

ИМЯРЕК
08.10.2014г